上海浦东房地产宏观市场报告 （中）.docVIP

?? 小结： 市场总体成交量远高于上海市各个区域，（约为嘉定300%，宝山200%），居住、非居住成交建筑面积、成交套数走势基本一致； 成交高峰期主要在04/10、05/1、05/4、05/12、06/4、06/9、06/11，月均成交量在70万方以上； 成交低谷主要在05/2、05/6、7、06/2，月均成交量在30万方左右。 总体、各类用房价格及平均成交面积走势分析： 2004—2006总体及各类用房平均成交面积走势： 2004—2006总体及各类用房成交均价走势： 小结： 居住、非居住类房主力成交平均面积走势平稳，波动幅度较大，非居住类用房波动幅度高于居住类用房波动幅度； 居住类用房主要成交平均面积波动幅度最大达50平方米，时间区域基本集中于06/1之前，06/1之后，走失相对平稳； 非居住类用房总体波动频率较高，最大幅度约为60平方米左右，最低时间段在05/11、06/1，高峰期在06/2、06/7； 分类用房成交均价走势波动幅度较高，低谷期为06/1，并在06/1前价格呈现震荡下行趋势，06/1之后价格整体呈现稳步走高，底部起稳趋势。 销售市场特点总结： 总体市场成交各项数据指标高于全市各个区域，呈现一枝独秀状态； 虽然受到连续两年市场政策的连续打压，尤其是在06年度政策频率、力度明显增大的前提下，区域成交走势呈现较大的波动，但建筑面积、套数成交总量仍然远高于上海市其他各个主要区县，与宝山、嘉定等几个成交总量较高的区县相比约为其2—3倍； 二级销售市场走势特点明显，06年度进入地步起稳逐步走高态势； 近两年浦东地区房地产市场走势相对呈现以下状态； 04年度成交状态处于历史高峰期，最高月均成交总量达到170万方； 05年第一次受到新政影响，于05/5之前市场走势处于震荡下行趋势，5、6月间达到历史低谷，之后逐步起稳走高，呈现大圆底走势； 06年度成交数据震荡频率增加，幅度逐步减少，地步逐步走高，高点相对平稳，市场进入逐步稳定走高期。 二级市场走势稳健，与市场环境、政策走势相互作用特点明显； 综合分析，浦东由于受到区域热点、概念较强因素影响及人口增长速度较高的自身优势，区域刚性需求支撑力度较高，市场走势在连续两年的政策打压下，与其他区县相比出现一定反差； 05年度第一次受到政策波动时，总体走失反应较为敏感，波动幅度较大； 06年度第二次受到政策影响时，市场走势逐步趋于理性，在概念支撑及人口刚性总量有力支撑下，成交状况优于05年度，并起稳并走高； 居住、非居住类用房销售指标数据走势一致，居住类用房相对非居住类用房更为稳定； 相比较两年度各类用房成交数据走势，居住类用房走势更为平稳； 市场各类用房成交平均面积、成交价格波动幅度较大，走势存有一定差异； 非居住类用房成交平均面积高于居住类用房平均成交面积，居住类用房成交平均面积走势更为平稳； 非居类用房成交均价高于居住类用房，波动幅度及频率高于居住类用房。 浦东新区一、二级市场联动分析： 2004—2006浦东新区二级市场供、需数据联动分析： 主要数据对比： 小结： 成交总量高，约为嘉定区的3倍，上海市中心城区的6倍左右； 总体市场供销关系中，供应量高于销售量时间段出现于06年度下半年，其中居住类用房早于非居住类用房（时间段分别为（05年中旬，非居住预计为06年上半年）； 居住、非居住类用房市场销售总量相当（基本控制在年均7万方、4万方、4万方左右），呈现下降趋势，05、06年度相对稳定，总量总体下跌50%； 居住、非居住类用房年均供应量，居住类用房相对较高； 居住类用房在07年度及之后，市场压力相对非居住类用房逐步加大。 2004—2006浦东新区区二级市新增、销售单套面积走势： 主要数据对比： 小结： 居住、非居住类用房销售平均面积走势一致，自04年度高峰期后，走势呈现下降趋势，下降幅度较大，约为15平方米，05、06年度平均面积相对平稳； 居住、非居住用房市场供销面积差异都相对较大，差异值基本在10—20平方米。 销售均价走势分析： 主要数据： 小结： 总体、居住、非居住用房价格走势相对稳定，三年度内价格基本在8%以内范围波动； 居住类用房波动幅度较小，三年内波动幅度约为1.5%以内； 非居住类用房价格波动幅度较高，在10%以内，05年小幅上扬后06年价格下跌明显； 浦东新区区房地产代理市场分析： 总体代理市场现状： 总体项目市场现状表（总计统计在售楼盘约262组预售证）： 总项目数（幅） 总代理项目数（幅） 660 71 居住类项目数（幅） 居住类代理项目数（幅） 占居住总量比例（%） 占总量比例（%） 380 47 12.37% 7.12% 非居住类项目数（幅） 非居住类代理项目数（幅） 占非居住总量比例（%） 占总量比例（%） 280 24