房地产营销策略提案（三阳·荣华园）.pptVIP

策略推演 策略推演 项目背景 策略推演 各区域板块竞争个案（小高层、高层） 台北新城 冠蒙·时代花园 同心花园 诚德·盛世华庭 融和·锦绣蓝山 阳光高第 联安·现代城 朗润馨园 外来房企在开发理念、规划设计、项目营销、产品品质、包装推广等方面的领先一步，将对本案造成极大的市场冲击和客户截杀； 项目规模大小不一。 区域竞争各项目案名与滨河版块差异较大，因缺乏自然景观借势，大部分案名较为通俗； 锦绣蓝山等新项目案名基本体现了与数年前楼盘案名的文化区隔，具有一定的品位和生活方式引导。 各项目均为城区中心略偏的熟地，地块的边缘化决定各项目的价格区间相对大众化。 拿地方式多样化，有旧村改造，有新政后的挂牌出让，地价决定利润和价格临界点。 在地块不具有自然景观条件的情况下，部分项目聘请了国际国内知名的规划建筑和园林景观设计机构进行合作，提高了市场标准； 如何协调建筑、环境、人和项目均好性的关系，体现出项目的品质感；如何最大化的提高园林绿化的规划质素，造园和借园立体结合，将给项目的居住情趣、整体品质和社区形象带来更多的消费者认同。 从开发容积率分析，近年各项目的规划指标均为2左右，因此产品形态组合多为小高层和高层； 从项目产品形态组合分析个别项目有少量的多层住宅、小高层和高层是未来市场供应主流。 从绿化率分析，各项目绿化率指标在30%至50%之间，为项目园林设计和项目品质打造提供了足够的空间。 小户型比例明显增加，一部分是前期户型设计偏大后重新分割，一部分是新政规定效应的市场反映； 在后新政时代，因90平米以下面积户型增多,受临沂消费居住习惯影响，合理的中等面积户型（80-120）被市场追捧，而部份160-200平米以上的大户型，因户型设计不合理，性价比不高将可能造成去化较慢。 房地产营销代理机构，已经成为大势所趋，活跃在地产项目的前期调研、营销推广、销售代理等各个环节上，行业分工呈现专业化合作但水平参差不齐。 各项目的案场包装呈现出装修高档，风格各异但个性十足的特点。 各楼盘销售人员业务水平参差不齐，销售人员作为项目操作的终端执行团队，其业务素质对实现销售目标具有重大影响。因此本项目未来需加强案场包装,组建一支具有极强执行力的销售团队,才能更好的实现项目运营目标. 各项目在推广的手法、思路、概念包装上开始有了突破，从以前的卖价格、卖户型、卖位置、卖施工质量，到如今的整合卖点，在景观特色或人文特色的形象提炼下，进行主题推广；个别项目开始以提升项目品质细节进行市场区隔和客户细分。 本案如何在铺天盖地的广告和概念里,将项目形象和产品精度凝练,在市场品牌里脱颖而出，将需更具差异化的策略思考以及更具创意的广告表现。 销售价格呈现出明显的区域板快特征； 以冠蒙集团和曹王庄社区为代表的城西北区域，城市配套便利，中心地段优越，价格保持接近3000元/平米均价的相对高度； 以锦绣蓝山、盛世华庭及阳光高第为代表的城南板块，地段抗性不大，项目推广策略到位，价格也在均价3000元--3300元/平米以上的高位。 首先需确立市场大盘声势，先声夺人， 以综合社区规模、景观资源和后期服务为基础， 以价格优势创造出项目核心竞争力--性价比， 通过生活主张引导和有效的广告表现， 结合实效的销售执行， 方可在市场中抢得份额。 策略推演 一般三线城市商品住宅客户演变规律显示；临沂消费市场上的中坚力量正在崛起 多层为传统主流，小高层变为市场以后的趋势 80-130平米面积区间，最受临沂人欢迎 配套成熟度越来越受关注 置业位置看法： 希望改善居住环境，要求交通体系顺畅； 对环境有自身要求，地段抗性不大； 从自身条件考量客户需求产品： 在临沂经商或工作多年，行业分布广泛、收入较丰厚； 比较爱面子，易受朋友圈层影响，有攀比心理； 比较精明，但对价格抗性较小。多选择按揭付款。 价值认同感 身份的象征升值潜力楼盘的综合素质生活的品位 产品的核心利益点 消费者的核心愿望 他们的共同选择 朗润馨园 锦绣蓝山 同心花园 冠蒙·时代花园 台北新城 项目 1 山东台北新城 2万平方米 （一期） 5万平方米 2.5 2 冠蒙集团 121亩 2.5 3 曹王庄 600亩 2 4 福建融和 167亩 24万平方米 2 5 朗润置业 1万平方米 2.5万平方米 2.1 开发商 占地面积 开发面积 容积率 市调分析 操盘