引言1泡沫相关理论综述.PDF

北京市住房一级市场泡沫实证分析 刘思君 冯长春 摘要：房地产业是我国经济体系的重要组成部分，不仅影响国民经济的持续健康发展，还关 乎国计民生，对维护社会的安定团结有举足轻重的作用。北京作为我国的政治、经济、文化 中心，其房地产市场发育状况更是全国房地产业的风向标。本文选取房地产价格增长率/GDP 增长率、房价收入比、房地产开发投资/全社会固定资产投资、商品房销售竣工面积比、房 地产投资中国内贷款比重、投资中国外游资比重等六个指标，构建泡沫测度指标体系，采用 层次分析法拟定各指标权重，继而加权求和，制定泡沫综合测度值，以此构建适合北京市的 房地产泡沫预警系统，并以北京市2010 年的房地产数据研究北京房地产市场现时的泡沫情 况。 关键词：房地产泡沫、泡沫评价指标体系、层次分析法、房地产泡沫综合测度值 引言 由北京市2011 年国民经济和社会发展统计公报显示，2011 年后半段，北京市新建住宅 销售价格同比涨幅延续了上年6 月份以来的回落态势，由1 月份上涨6.8%，逐步回落到12 月份上涨1%；从环比看，12 月份下降0.1%，连续两个月环比下降。其中，新建商品住宅销 售价格由1 月份同比上涨9.1%回落到12 月份上涨1.3%；从环比看，12 月份下降0.2%，连 续三个月环比下降。二手住宅价格由1 月份同比上涨2.6%转为12 月份下降2%；从环比看， [1] 12 月份下降0.8%，连续四个月环比下降。 在 “十二五”规划的开局之年，北京市坚决贯 彻落实各项宏观调控措施，积极推动科学发展，加快转变经济发展方式，全市经济保持平稳 增长，社会发展和谐稳定，实现了 “十二五”时期的良好开局。 可是，目前北京的住房状况依然不容乐观，北京政治、经济、文化中心的地位使之具有 超高的聚集效应，突出的人地矛盾加剧了“买房难”、“住房难”的现状，北京在改善住房条 件方面虽然已取得一定的成绩，但依然有很长的路要走，建立必要的房价监控机制，加强政 策调控势在必行。 1.泡沫相关理论综述 美国著名经济学Brunnermeier在《新帕尔格雷夫货币与金融大辞典》提到：在市场经 济中，如果一种或一系列资产价格出现了突然上升，使人们产生出对这种(些)资产的远期价 格继续上升的预期和持续的购买行为，并导致资产价格的进一步非正常上升，那么这些资产 [2] 就会出现泡沫性 。还有学者认为，经济泡沫是指房地产或股权的价格由于认为地炒作而超 过其实际生产成本或实际价格的那部分价格。马克思也对这一问题做过研究，“土地本身因 为没有物化人类劳动从而并不具有价值，其价格只是地租的另一种表现形式，是资本化的地 租，是一种虚拟的价格表现。但是由于经济的发展和人口的增加，必然带来土地利用的增加， 从而使地租在长期有上涨的趋势。而地租正是房地产虚拟资本未来收益的体现，从而使房地 1 产价格预期不断上涨。”日本的学者铃木淑夫认为，“泡沫是指房地产价格、股票价格等 1 马克思. 资本论 [3] 资产价格持续出现无法用基础条件来解释的猛烈上涨或下跌。” 高波在他的 《房地产经 济学导论》中指出，房地产交易实际上是一种权利束的交易，是虚拟化的交易，因为缺乏相 应的实体经济来支撑，房地产业的高速发展必然会导致泡沫的出现，这就是房地产的泡沫性 [4] 。从上述经济泡沫的相关概念，我们就可以得出，房地产泡沫可以定义为房地产本身的价 格脱离价值，出现持续不断上涨的过程，价格远远高于成本，投机主导了价格的形成。其最 直接的表现就是房地产价格短期内发生剧烈的波动。 另外，本文的研究坚持一个最基本的观点，那就是经济泡沫和泡沫经济是有着本质上的 不同的。 我国经济学家徐滇庆(2000)对经济泡沫做过解释，“经济泡沫所指的是经济发展过程中 [5] 经常出现的不均衡现象，这些不均衡综合起来的具体表征就是上下起伏的经济周期 。而对 于泡沫经济的定义，日本金融学会会长三木谷良一(1998)认为，“所谓泡沫经济就是资产价