工业地产为何会长出“豪华别墅”.docVIP

工业用产为何会长出“豪华别墅” 　　“不限购、不限贷”，皇家风范的园林景观、全立面干挂石材、4米层高、40％的绿化率、0.3的建筑密度，然而这并不是中央别墅区的豪华独栋别墅，而是位于天津西青开发区中北总部经济产业园的一批工业地产产品。 　　据《中房报》报道，以这批既有独栋又有双拼的别墅的硬件条件和十分匮乏的周边配套来看，实在难以与企业办公联系到一起，最终作为企业总部还是个人投资更是无法辨别。这种似是而非的项目，正是如今产业地产高潮中大行其道的主力军，不少开发商巧立名目，以工业用地之名，建住宅别墅之实，行商业物业之路，不仅设施配套超出限制，而且还进行产权拆分销售。 　　这种“瞒天过海”之道，不仅得到地方政府的默许，也受到了市场的高度欢迎，其热销程度并不亚于真正的住宅项目。在业内人士看来，这种“潜规则”是一种复杂的博弈所致，政策条文、市场需求和偶然因素之间冲突杂糅，有合理与无奈，亦有投机与违规。更关键的是，一旦处置不当，风险扩大，对于产业发展和购房客户都会产生严重的损害。 　　“不是一味的围堵打击，更应该从‘危’中看到‘机’，因循真实的需求和客观的变迁，完善和优化产业地产概念与规范，才能促进这个行业更良性的发展。”WSP维斯平建筑师事务所董事总经理吴钢表示。 　　独栋办公还是居住别墅？ 　　以工业用地立项的中北总部经济产业园却被曝出销售“别墅式总部楼”，数量达到29栋40套之多，样式不仅有四围合双拼，还有单体独栋、单体双拼等多种类型，单个面积从600平方米到1500平方米不等。其周边住宅性质的别墅价格约为每平方米15000~20000元，而中北总部经济产业园的“别墅”则徘徊在每平方米8000到12000元的相对低位。 　　如果说中北总部经济产业园起码还打着“企业办公”的名号，那么位于上海松江洞泾镇的“美善新天地”则似乎打算完全与企业绝缘。这几栋在工业用地上建造的酒店公寓因为价格比周边楼盘低很多而吸引了大批购房者交纳订金，然而实际上项目连销售许可证都没有拿到。据称，目前当地房管局已经介入调查此事。 　　中北总部和美善新天地仅仅是全国各地大打“擦边球”的小型案例，而尤其令人担忧的是，许多大型上市公司也涉嫌使用这种瞒天过海的伎俩。 　　在香港上市的武汉产业地产商卓尔发展（2098.HK）就以物流用地性质立项，建成其广为人知的代表作“汉口北国际商品交易中心”。该项目定位为第四代专业批发市场，并且得到了国家、省、市、区各级政府的支持，曾经三次被写入《湖北省政府工作报告（专题）》和列入湖北省“十二五”规划纲要中。目前，“卓尔模式”已经作为一种成功范例在全国范围内大面积复制。 　　“如果严格追究法律条文的话，（这种做法）其实是有风险的。”绿野资本大中华区董事局主席郑晓军表示，这相当于将土地性质转变，由工业用地改为商业用地。 　　然而由于汉口北国际商品交易中心大大促进了当地经济的繁荣，加上本身卓尔发展在商品批发的基础上加上了研发、物流、仓储、展示等概念，这种性质的“溜边”几乎无人追究。 　　“实际上，在行业颇具影响力的某些工业地产公司的产品同样是可以分割单元或者独栋出售的，这甚至明确得到了当地政府的认可，原因在于这些工业地产公司的产品可以扶植创新性小微企业的成长壮大，并为当地贡献税收和就业，因此双方能够达成双赢。”一位产业地产人士对记者表示，“但工业用地的分割销售是国家明令禁止的。” 　　从各地的工业用地出让说明上，“统一经营不得分割销售”都是基本条件，而国土资源部在2008年2月颁布的《工业项目建设用地控制指标》的通知中也有明文规定：“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7％；严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”甚至绿地面积也有着明确的限制：“工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20％。” 　　“如果严格按照明文要求来看，几乎所有的产业地产项目都是违规的，但已经建好的项目又不能一拆了之，”上述产业地产人士透露，“一般的折中处理方法就是开发商通过补缴土地出让金差价来获得合法用途的产权。” 　　而这一事后补差价的方式甚至可以“前移”。据了解，近日江门市的一家开发商就曾以1.2亿元的价格获得当地一家农药厂的工业用地，其后向政府补缴2.2亿元后将工业用地变性为商住用地，开发高端别墅。 　　逐利之过还是规划之失？ 　　在工业用地上开辟五花八门产品的现象在行业内屡见不鲜，然而是非对错、个中缘由却往往众说纷纭。 　　“开发商的逐利心理是比较主要的因素之一。”吴钢指出，由于工业地价非常低廉，同时住宅的市场需求和销售利润都非常可观，工业项目往往具有投资金额大、回收周期长等特点，因此很难比拟住宅地产能在短期内快速回收资金流的