工业地产开发——开发区发展与创新的新领域.docVIP

工业地产开发——开发区发展与创新的新领域 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。工业地产开发是新形势下开发区发展与创新的新领域。 一、工业地产发展的现状与存在的问题 近年来，在产业转移、技术升级、国家推动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬，国内房企开始将目光投入到工业地产领域，大量国际资本看准中国市场，纷纷加大对华投资力度，私募基金、风险投资以及信托等融资手段进入中国工业地产领域，给工业地产带来新的融资方式，工业地产开发进入到一个黄金发展期。但同时，由于政府主导下的政绩需求一哄而上，盲目开发，低水平重复，盈利模式单一，资金供应链不完善，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，形成一轮新的“圈地运动”，给工业地产开发带来隐忧。 二、工业地产开发与开发区发展的契合 目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式就是工业园区开发模式。工业园区开发模式是我国工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。这一模式具有先天的优越性，它将发展与需要融为一体，无论是政绩上，还是实际上，都有较大的契合性。开发区的开发重要的一环就是工业地产的开发，开发区的开发功能就是将生地变为熟地，将企业区域化、集聚化，联通上下游，打造产业链，将零散的资源整合优化配置，发挥整体优势，降低成本，提高效益。这一模式有利于开发区的长远发展和战略规划，有利于招商引资和选资，有利于稀缺的土地资源合理配置，有利于配套资源的集约利用，有利于科技企业、创新企业和中小企业的孵化。它的主要缺陷是：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划，政绩需求与现实需求不匹配等，导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。通过引入专业的地产开发商和战略投资者，利用专业的眼光、专业的团队和专业的运作模式可以有效规避主要缺陷，在工业地产开发中发挥最佳作用。 1、开发区的长远发展和战略规划。工业地产开发必须符合开发区的长期发展和战略规划。一个特色的开发区必须有自己的战略定位，有自身特色的发展方向和特色规划，通过发展自身特色为主的主导产业，上下游联动，延伸拉长产业链，形成规模优势和产业集聚，增加开发区的话语权和核心竞争力。以苏北某开发区为例，打造长三角最大的铝产业基地是该开发区的一个战略目标，围绕铝产业招商是该开发区的一个招商重点，打造铝锭、铝棒、铝型材、铝板带、铝箔、废旧铝回收利用是开发区规划的一个完整产业链。 2、产业升级的助推器。工业地产的开发租赁是一个主要的经营模式，由于产权的相对集中和开发区的相对控制，在产业整合和产业升级中，开发区拥有更大的话语权，更好发挥产业升级的助推器作用。围绕产业链重点招商、招大引强，按一些意向性企业的要求发展符合企业生产需要的工业地产，是工业地产开发的一个重要方向。按需定制是工业地产开发的一个重要领域。如苏北某开发区开发的产业园就是为北京嘉寓股份有限公司量身定做的门窗幕墙专业加工基地，通过开发区的工业地产开发和知名企业的强强联合，达到共赢、多赢的战略目标。 3、土地资源的优化合理配置。国家制定的18亿亩的耕地控制红线突显了土地资源的稀缺，土地指标成为制约开发区发展的一个重要瓶颈，如何把有限的土地资源发挥出更大的效益是亟待破解的难题。通过工业地产开发向天空发展，建设多层标准化工业厂房，让同类或者具有上下游关系的企业共同入住，可以更好的利用稀缺的土地资源，发挥出更大的效益。 4、配套资源的集约利用。一个园区的开发离不开供水供电、污水处理、道路市政等配套基础设施的建设，而基础设施的建设又是一个高投入的领域，庞大的资金需求严重制约开发区的发展规模。利用工业地产成片开发，将同类、同质的企业集聚，更有利于配套资源的集约利用，方便整体的管理和降低生产经营成本，提高企业的经济效益，更好的发挥配套设施的社会效益。 5、科技企业、创新企业、中小企业的孵化器。工业地产的开发对科技企业、创新企业、中小企业可以发挥出更好的孵化器作用。新办企业普遍面临前期投入大、建设周期长、高风险、产出不稳定等天然劣势。通过工业地产的开发，为新办企业提供完整配套的标准化厂房可以有效破解上述风险，为新办企业解除后顾之忧，让新办企业将有限的资金集中用于自身的发展和壮大，对于科技型高风险企业也可以缓解企业破产造成的重大损失，降低投