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? ? ? ? xxx项目产品策划报告 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 目 录 ? 一、项目产品策划的三大原则 二、竞争策略 三、构筑核心竞争力 四、项目产品开发理念思路 五、建筑平面设计思路 六、交通组织 七、公共空间 八、停车场 九、景观设计 十、照明设计 十一、建筑风格 十二、产品物业类型的发展模式 十三、SOHO商务公寓具体操作模式 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一、项目产品策划的四大原则 1、以销售为导向原则 xxx项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受，而且能够畅销的产品。基与这一点，在产品策划之始，即是围绕如何做一个能够卖出去的产品，而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产品。 ? 2、快速销售原则 根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与产品设计概念，通过良好、系统的销售模式的运作，从而达到快速实现销售目。在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。 ? 3、强强联合的原则 在项目执行的过程中，整合专业公司进行全方位的合作，能够系统的提升项目素质，全力打造“过程精品”。 ? 4、构筑“xxx”的品牌平台原则 良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让客户具有强烈的心理认同，实现“xxx”品牌质的飞跃，注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。 1、竞争策略选择 1.1 竞争策略类型： 1.1.1价格竞争策略： 以低于竞争者的价格赢得市场。 1.1.2差异化竞争策略： 顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。 1.1.3全面领先竞争策略： 即以我为主，开发理念先进、产品精良、价格合理的产品，从而取得全面领先的市场地位。 结论： 本项目选择全面领先竞争策略。 为保证全面领先，必须构建他人不可模仿与超越的“核心竞争力”，才可以立足市场，并在竞争中占据有利的地位。 基本思考点: 1 构筑他人不可模仿和超越的核心竞争优势; 2 传统的SWOT分析只能找到市场粗略位置，无法找到项目的核心竞争力，在此我们采取核心竞争价值分析 ? 核心竞争力的实现: 1xxx代表着权威、专业、高品质、是信心的保证。 2、xxx品牌文化为产品构建核心 “xxx”已经是一个非常悠久的老字号品牌。它最能够直接地给予人们联想到的纯文化类——古玩，字画等。对于xxx品牌的理解仅仅只是局限于一个狭义上的文化。如何将常人认同xxx品牌狭义文化进行拓展与创新，与项目产品形态进行有效地对接，包容现代的新文化，形成项目产品形态在市场上的独创性与不可模仿性。 ? 3、地段优势最大化 项目的核心优势正是显而易见的地段优势。地段优势也恰恰是竞 争对手无法模仿与复制的。因此，将地段优势进行最大化，在项目的产品规划与销售中真正将地段价值进行升华，达到地段商业价值最大化的最终目的。 4、产品形态独特化 项目的独特买点是以项目的地段为基础，在此基础上，结合当地 市场进行产品的规划设计，形成了“人无我有，人有我新”的局面。寻找当前市场的空白点，做符合市场需求同时又在市场上畅销的产品。在对于项目的独特买点的设计中，必须要结合地段优势从投资角度来进行考虑，这是项目独特卖点考虑重点。 开发理念=核心竞争力+与消费者取得共鸣 核心竞争力：必须是别人不可模仿和不可超越的。 与消费者取得共鸣：必须是针对目标消费群的潜在投资心理为出发点，同时引导投资消费。 项目的开发理念源于市场，体现在引导市场需求，是源于对 “体验经济”下商业形态变迁的深刻思考。设计项目开发理念的核心在于确立项目核心竞争优势，在竞争化社会，只有不断推陈出新，独树一帜，避免产品同质化，项目才能找到生存之道。 xxx项目的开发理念为： 淄博CBD上具有独特文化魅力与标识的地标物业 理念阐释： 项目正是位于淄博的CBD上的核心地段。拥有了独一无二的核心优势，不仅仅是如此，在淄博文化强市的背景下，项目以高档次、高水准、高起点横空出世将成为淄博CBD上当只无愧的地标志物业。 项目具备了成为地标物业的两个因素：第一，建筑设计的独特性。从目前产品的概念规划来看，项目的产品设计将力求打造成为一流国际型的建筑造型，项目从建筑形象上能够独树一帜。正是由于在这一地段上，周边的配套设施非常完善与成熟。随着本地段新商圈的形成，构筑了淄博的CBD（中央商务区）。而项目恰恰是位于淄博CBD的标志性地段，将成为地段上的形象所在。 xxx项目的出现，为淄博地产带来了一场文化地产的裂变。也正是如此，xxx项目正以一种不可思义的文化地产方式来彻底地征服淄博人。 五、建筑平面设计思路 一）建筑平面设计原则 一个成熟的商业区的形成决非一朝一夕可