房地产公司融资法律事务讲稿.pptVIP

信托融资——贷款模式 特点及优势 信托融资——股权投资类 特点及优势 PE基金运用模式 房地产融资——PE融资 PE的定义—Private Equity Fund 私募股权投资基金（PE）是挃以非公开的方式向少数投资者或个人募集资金，主要向未上市企业迕行的权益性投资，最终通过被投资企业上市、幵购或管理层回购等方式退出从而获得收益的一类投资基金。 PE的主要形式——信托制 公司制 有限合伙制 * * 投资机构 基金管理公司（GP） 投资人一（LP） 投资人二(LP) PE基金（有限合伙） 被投资项目一 被投资项目二 被投资项目三 其他基金 其他基金 利润分配 利润分配 管理费、利润 * 稳盈股权投资基金 * Thanks！ * 房地产企业融资法律实务邱泽龙2013年5月 * Contents 信托融资模式 PE融资模式 * 信托产品的背景分析 信托：特许金融经营权（信托公司持牌经营）。 信托产品：信托公司作为金融机构发行的一种金融产品。 信托产品的发展现状：信托资产规模超过5万亿。 其中单一信托规模约为3.6万亿，占比约为70%， 集合信托规模约为1.5万亿，占比约为30%。 * 信托产品的基本分类 集合信托计划投资者须满足银监会公布的合格投资者门槛 * 信托产品基本架构 信托公司作为受托人，以自身名义通过直接持有项目公司股权、发放贷款等方式对信托资产进行管理。 * 信托产品的优势分析 一、信托：银行理财产品开发的特许平台 背景：商业银行不得绕过信托开展信托受益权业务，不得直接将理财资金投资于银行票据资产。 二、信托计划：银行资产池的高收益基础资产 三、信托的灵活资金运用方式： 1、股权：信托可以直接持股实业公司（银行不被允许）。 2、贷款：信托可以发放贷款（证券公司不被允许）。 3、信托受益权 4、其他 * 信托产品分析架构 * 信托产品的广泛投资范围 * 信托产品内部结构分类分析：有限保本与非保本 重要提示：所有的明示固定收益的信托产品都是有限保本产品 非保本信托产品的投资方向集中于证券市场 * 固定收益信托产品运行的约束机制：明示固定收益+有限保本 固 定 收 益 产 品 必 定 是 有 限 保 本 产 品 * 信托产品的风险控制手段：结构化信托 通过产品分层实现风险分层 通过产品分层实现信托产品的连续发行与调整 * 房地产信托融资模式 一、贷款类 二、股权投资类 三、股权证券化类 四、权益转让模式 五、混合型信托 * 信托融资——贷款模式 模式简介 主要为信托公司向符合要求的房地产公司直接发放项目贷款，由房地产公司将信托贷款资金专项用于特定的房地产开发项目。 融资条件 四三二条件 转化模式 引入第三方作为融资平台，房地产公司以所开发项目资产提供担保 优势：融资期限比较灵活 一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12％-18％居多。 以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划 视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等 融资成本 融资期限 融资金额 偿还贷款本金 资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户 “四证”齐全 自有资本金达到35％ 二级以上开发资质 项目盈利能力强 退出方式 要求的风险控制机制 * 信托融资——股权投资类 模式简介 该类信托是指信托投资公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得经营所得，作为信托投资收益来源。 融资条件 信托公司自主管理、房地产公司允许信托公司参与形式上的股权重组 （1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件； （2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。 该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等） 优势 股权性质 一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12％-18％居多。 以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划 视项目的资金需求及双方的谈判结果 融资成本 融资期限 融资金额 溢价股权回购 向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保 股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强 退出方式 要求风险控制