北湖调研报告最终版10.12.pptVIP

近期销售动态（A区团购） 团购产品：盛世·君悦豪庭A区共计19栋，由8栋多层，11栋小高层，面积为 59㎡、86㎡、88㎡、89㎡、103㎡、128㎡； 团购均价：小高层3400元/㎡，多层3500元/㎡； 团购对象：主要以之前团购盛世·北湖春天的老客户介绍的客户和长春师范大学教师为主； 团购优惠：一次性9.8折，分期无折扣； 典型户型分析 86.6㎡，两室两厅 餐厅开间较小，正对卫生间，舒适性较差； 餐厅位于入户口，不便饭菜的传送； 紧凑舒适的两房，私密性好； 南北通透户型，室内阳光充足； 优势： 劣势： 130㎡，两室两厅 厨房占用空间多大，影响布局； 南北通透方正三居，空间布局合理 ； 主卧外飘窗设计，独享私人卫生间，明亮舒适； 大开间客厅，明亮舒适； 优势： 劣势： 客群分析 年 龄 阶 层： 20-60；年龄主要集中25—40，该阶层人士基本为事业上升期，住 房需求比较急切； 职 业： 企事业单位、私营业主等； 客群居住区域： 南关区、宽城区为主； 置 业 次 数： 首次置业80%，二次置业20%（老客户重复购买占20%)； 热 销 户 型： 以86.6㎡居多；主要为自住； 分析：中冶蓝城与本项目户型相似度高，但其主力产品以两房和三房产品居 多，与本项目的产品划分有一定的区别，且中冶蓝城定位宽城区最高端项 目，故与本案无太多竞争关系。 与本案关系分析 证大·光明城 项目目前在售为三期产品 销售阶段 三期 分期 3300套左右 总户数 36% 绿化率 华基行销 1.56 毛坯 宽城区 代理商 容积率 装修情况 项目区域 64万㎡ 宽城北亚泰大街3777号 多层、高层 证大·光明城 占地面积 物业地址 建筑类别 项目名称 近期销售动态 日来电10组，到访15组左右； 证大光明城29号楼、28号楼在售，面积区间58-150平方米，均价6200元/平方米， 还有2栋18层高层和2栋11层高层未推。 目前在售总体量100套左右，近期推盘时间未定。 证大·光明城三期 未售产品 * 北湖市场调研报告 柯梵机构 2011.10.12 前言 高新北区作为长东北发展战略的先导区和核心区，依托强势规划与核心 资源，吸引了众多大中型开发商在此开发（如力旺、盛世等）， 但该板块 目前生活配套暂不完善，且均处于前期筹备阶段尚无在售地产项目，因此， 目前的市场竞争主要来至八里堡和东宽城两大板块，本报告基于此对区域市 场进行如下分析； 爱琴海 东逸美郡 金色八里城 鲁辉国际城 百合香湾 香水湾 吴中家天下 宜家观澜 盛世商业综合体 龙湖地产 新开源项目 力旺康城 证大光明城 天润地产 本案 吴中印象 中冶·蓝城 东宽城板块 八里堡板块 北湖板块（高新北区） 三大板块分析 由距离就近、开发聚集效应及产品力档次等层面，形成两大市场层级，以此界定本案竞争市场； 第一圈层： 北湖（高新北区）板块 区域目前处于启动期，短期内生活配套等一些基础设施很难形成； 第二圈层： 八里堡板块 八里堡板块作为近年来开发的热点区域，聚集了众多大中型楼盘（保利·百合香湾、吴中·家天下、金色·8里城），随着品牌开发商的进入，生活品质得到进步提高； 东宽城板块 东宽城板块自身条件有限，开发趋于饱和，目前板块内多为尾盘，新项目较少（如中冶·蓝城），且多分布于环路以北区域； 区域市场概况 高层5500、 多层 6400 预计开盘价6000-6500 高层4500、 多层 5300 7200 小高层6300、 多层 6900 高层5100、 多层 6000 高层4400、 多层5300 —— 小高层3400、多层3500 成交均价 70套左右 —— 300套左右 —— 200套左右 220套左右 100套左右 —— —— 月销售套数 5万㎡ 30.5万㎡ 116万㎡ 39.5万㎡ 38万㎡ 约15万㎡ 60万㎡ 160万㎡ 44万㎡ 剩余总量 项目7月31日首开 130套左右 900套 2200套左右 （一期） 10万㎡ 126万㎡ 金色·8里城 7 项目处于前期 —— —— 1688（B区） 0 30.5万㎡ 中冶·蓝城 8 10月9日首开，项目为精装修产品 90套左右 200套左右 3475套 （规划） 2.5万㎡ 42万㎡ 万晟·爱情海 6 项目2007年9月28日首开 400套左右 2700套左右 3300套左右 95万㎡ 100万㎡ 证大光明城 9 项目7月10日首开，项目赠送10-15%的空间 200套左右 700套左右 1000套左右 （一期） 12万㎡ 50万㎡ 吴中·家天下 5 2010年7月3日首开 169套 3254套 4179套 约35万㎡ 约50万㎡ 保利·百合香湾 4