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福建省润家房地产开发司物业总经理/刘兵第一章 物权法 基本法（仅次于宪法） 中华人民共和国物权法 2007年3月16日 （第十届全国人民代表大会第五次会议通过） 法律层次 基本法 其他法 物权法1 法律制度最鲜活的是： 立法的背景、立法的意图、 适用的范围、风险的规避。 法律是灰色的，生活是常青的； 常青的生活要面对灰色的条文。 物权法2 物权法的内容非常丰富，大到山脉、草原、江河湖海和地下矿藏的归属，小到居民住宅的停车位、电梯、水电管线归属和维护，物权法都有规定。 物权法是我国社会主义法律体系中的一部基本法律，关系到坚持和完善国家基本经济制度，完善社会主义市场经济体制，实现和维护最广大人民群众的根本利益，激发全社会的创造活力，全面建设小康社会和社会主义和谐社会。 物权法的制定和实施，对于我们国家、民族和人民具有深远的历史意义。 中国物权法立法轨迹 从罗马到北京  物权制度是罗马人的创造，物权法体系则是德国人的智慧，经由日本人提供的桥梁，通过沈家本等中国人的努力，最终来到了古老的北京。 中国民法虽师从日本，但结果却是得到了德国民法，成为德国民法典的翻版 。 物权法3 《中华人民共和国物权法》的颁布，对追求幸福生活的老百姓来说，是个重大的好消息。 说大了，它维系着国家经济的正常运转；说小了，居家过日子离不开它；它是创造财富的源泉！ 您读读该法有关所有权的规定，就会明白资源和财富哪些属于国家，哪些属于集体，哪些归咱老百姓； 读读有关用益物权的规定，就知道如何使用国有土地、集体所有的土地，以及他人的财产来获取利益； 物权法4 物权法（5编、19章、247条） 主要回答三个问题 物属于谁，谁是物的主人； 权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务； 怎样保护物权，侵害物权要承担哪些民事责任。 什么是物权法？物权法有什么作用？ 物权法第二条第一款规定：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。这是关于适用范围的规定。实际也是我们理解什么是物权法的立法依据。其中所说的“物”，是指有形资产，即看得见、摸的着的财产，如：土地、房屋、汽车、手机对等，是与无形资产（如专利技术、商业秘密、商标、著作权）相对应的。 有形财产，以是否可以移动为标准，分为不动产和动产。土地、建筑物，属于不动产；船舶、飞机、机动车、彩电，冰箱、手表等属于动产。可见，物权法就是关于动产和不动产的归属和利用的法律规则。 物权法5 “利用”特指利用他人财产的权利，包括用益物权和担保物权。 用益物权—是利用他人财产的“使用价值” 担保物权—是利用他人财产的“交换价值” 例：把自己的动产、不动产；或优价证券抵押、质押给银行，担保银行的贷款债权---- 物权法就是关于所有权、用益物权和担保物权的法律规则。 您需要知道的物权概念 物权 理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。 通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。 　 所有权（特性：绝对性、恒九性、排他性） 理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对权利。 通俗解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。 物权法6 用益物权 理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利。另外，国家对个人不动产进行征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。 通俗解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。 物权法7 担保物权 理论解释：担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。 　　 通俗解释：甲向乙借款２０万元，以其价值１０万元的房屋、５万元的汽车作为抵押担保，以１万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金３万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在６万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。 　　 物权法8 不动产 理论解释：不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让和消灭的权利皆无从谈起。 　　 通俗解释：甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将房屋