房地产公司营销的管理中心组织架构及管理制度说明.doc

营销管理中心 组织架构及管理制度说明 目 录 第一章营销管理中心的功能定位 3 第二章营销管理中心组织架构 4 第三章营销管理中心部门职能说明（租售外包背景下） 7 第四章营销管理中心部门及岗位职责 10 第五章营销管理中心人员动态编制说明 22 第六章营销管理中部门管理制度 25 第七章 营销管理中心与相关部门的工作衔接 38 第一章 营销管理中心的功能定位 营销管理中心的功能定位主要体现在以下四大方面： 1、营销管理平台 承担公司品牌建设、项目营销策划、项目租售管理的功能 2、客户服务平台 承担整合\拓展客户资源、建立并维护客户关系、持续开发客户价值的功能 3、研究发展平台 承担市场分析研究、项目前期可研分析、土地信息整合的功能 4、本体建设平台 承担团队建设、培育、更新的功能 5、营销管理中心的功能详细说明： 负责拟订公司所有项目全程营销策划、销售及招商业务的计划、组织、协调与管控工作； 负责集公司业务发展规划研究与资讯信息库的建立，负责住宅地产、商业地产、其他地产业务的发展趋势研究； 负责集团品牌建设、企业品牌推广工作，对集团所开发项目进行营销管理； 负责外包公司（策划、商业规划、招商、销售、物业、广告推广等）的甄选、评定与业务监控； 负责各项目运营业务(市场拓展、项目定位、策划推广、商业规划、招商租赁、项目销售、客户服务)的统筹、指导与管理； 负责集团商业模式（业务、运营、盈利）设计与运作； 负责各项目租售代理业务的重大合同、营销费用预算、支出的审核、审批与监控。 第二章 营销管理中心组织架构 （一）国内房地产企业营销管理中心的组织架构特点 纵观国内房地产企业营销管理中心的组织架构特点，发展其具有如下特点： 特点一：同一个企业在不同的发展阶段具有不同的组织架构 特点二：不同的企业在组织架构方面具有非常大的差异性 特点三：优秀企业在组织架构方面体现了功能的完善性 特点四：优秀企业在组织架构方面避免了人员交叉、成本的浪费 特点五：优秀企业在组织架构方面体现了适度超前性 从目前的发展现状和未来的发展规划来看，3—5年营销管理中心组织架构会有两种变化：即从租售外包背景下的组织架构过渡到公司自己策划、销售、招商背景下的组织架构。其原因在于： 1、目前公司短期内无法快速建立自身的团队，租售服务需要外包； 2、未来以三四线商业地产开发为主的模式下，企业核心竞争力主要体现在产品定位、规划及招商运营方面，外部服务公司很难满足企业快速发展的需要，在具备了开发经验、专业人才、商户资源积累后，自身进行销售招商比租售外包成本更节约、效率更高。 （二）营销管理中心组织架构（租售外包背景下） （三）营销管理中心组织架构（租售不外包背景下） （四）营销管理中心组织架构（租售管理部和客户服务部）说明： 1、就常规而言，以上架构中销售秘书和按揭专员隶属于客户服务部，但是考虑到工作地点（主要在项目现场）和实际工作管理需要（需要现场销售经理管理），所以在本方案中将销售秘书和按揭专员设置到租售管理部中； 2、同时，在不少企业当中也有将权证办理的功能设置到客户服务部中，考虑到公司已经将此功能设置到合约预算部，所以在以上架构中客户服务部不设置权证办理功能。 （五）营销管理中心组织架构未来演变的趋势预测 第三章 营销管理中心部门职能说明（租售外包背景下） （一）营销管理中心部门职能——市场延展 部门 营销 中心 直接领导 集团总经理 平行部门 集团各中心 一级职能 二级 职能 三级职能 市场 延展 市场研究 前期策划 项目拓展 1.公司产品及产品线发展模式研究分析。 2.参与前期产品的研发定位。 3.收集并研究房地产行业信息及发展动态。 4.对竞争对手的信息收集、分析并提出应对措施。 5.整合部门信息资源，建立完善的信息库，并定期更新。 6.编写项目可行性分析研究报告等。 7.组织编制产品参评资料。 8.部门内部质量管理的监督执行及持续改善。 9.根据公司发展战略，参与制定公司土地储备计划。 （二）营销管理中心部门职能——项目策划 部门 营销 中心 直接领导 集团总经理 平行部门 集团各中心 一级职能 二级 职能 三级职能 项目 策划 营销及 推广策划 主持拟订集团整体营销战略，报集团决策机构审批。 研究制定项目营销策略及其跟进策略，包括：销售价格策略、卖点整合策略、项目整体形象确立、推广策略、定价策略、销售模式和客户特色服务方案，以及营销成本和费用的预算等。 开展媒体公关，进行项目及企业形象宣传，以提升品牌价值。 4.计划并实施项目的广告宣传、促销推广（包括细分市场）方案。包括相关的广告宣传和促销创意、设计实施或实施监督。整合媒介资源、建立战略合作伙伴关系，制定媒介采购价格标准，并定期评审，优化供应商队伍。 主持媒体战略采购谈