房地产企业成本精细化管理探析.docVIP

精品论文 参考文献 房地产企业成本精细化管理探析 杭州越辉房地产开发有限公司 浙江 杭州 310012 【摘 要】成本精细化管理已成为房地产企业发展的必然选择，本文在分析了成本精细化管理含义的基础上，剖析了房地产企业成本精细化管理存在的问题，阐述了房地产企业实施成本精细化管理的必要性，并提出了房地产企业成本精细化管理的相应对策。 【关键词】房地产企业；成本；精细化管理 0引言 我国房地产业经过了20多年的快速发展期，经历了粗放型管理模式下的高利润时代。但是，随着我国产业结构调整与转型升级，以及房地产市场由卖方市场转变为买方市场，红海市场竞争加剧，房地产微利时代到来，这就必然要求房地产企业要提高内部的管理水平，转变管理方式，实现精细化管理模式，尤其是成本精细化管理，因为销售价格由消费者市场决定，房地产企业要实现利润，必然要降低成本。本文在对房地产企业成本精细化管理存在问题进行分析的基础上，对相应对策进行了探讨。 1成本精细化管理的内涵 精细化管理是一种为适应精细化的社会分工以及较高服务质量要求的管理理念，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式[1]。在当前以消费者需求为导向的房地产市场形势下，精细化管理将成为房地产企业提高竞争力的核心工作。房地产企业精细化管理主要包括策划精细化、设计精细化、选材精细化、工程管理精细化、成本管理精细化、营销与服务精细化等。要实现公司利润的最大化，就需要在最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本，即成本精细化管理。房地产企业成本精细化管理是一种运用系统分析方法，以“精、准、严、细”为主要理念，包括完善的成本管理制度、规范的操作流程、全面的成本管理工作内容（即前期投资测算、目标成本管理、招投标管理、合同管理、变更签证管理、工程款支付管理、预结算管理、成本后评估、成本数据库管理等）。它不同于传统的以工程预结算管理为主的成本管理，也区别于设计前端控制的成本管理模式，它强调了成本管理为一项系统工程，在各个阶段、各个环节、各个管理人员都要参与成本精细化管理工作。 2房地产企业成本精细化管理的必要性 2.1宏观经济环境的需要 我国经济经历了改革开放后三十多年的高速发展，目前经济增长幅度放缓，需要转变经济增长方式，调整产业结构，优化产业结构，升级产业结构；同时，土地为不可再生资源，随着在城镇化进程的发展，大量土地被开发，国家开始整顿土地市场，优化城市功能，土地供应量不断下降、日趋紧张。因此，房地产企业也面临着转变管理方式的挑战与考验。 2.2中观市场环境的需要 根据产业经济理论，每个行业都有其生命周期，即初创期（也叫幼稚期）、成长期、成熟期和衰退期。我国房地产行业经过了30年的发展，投资规模较大，开始由成长期向成熟期过渡，但是，商品房库存量大，存在供过于求的局面；同时，由于房地产业企业快速发展期在高利润、低门槛的吸引下，房地产业市场集中度较低，市场混乱，房地产行业急需要市场变革，建立科学、健康的市场。 2.3微观企业发展的需要 在快速发展期的房地产企业，只是土地与资金的整合者，资质等级参差不齐，内部管理水平不高，产品同质化严重，再加上我国的房地产业受国家政策调控影响较大，在市场的成熟、资源的紧缺和竞争的加剧的情况下，房地产开发企业要实现可持续发展，必须根据企业自身的特点，转变发展战略，积极发现、挖掘、整合内、外部资源，由粗放型管理向精细化管理转变，提高企业运营能力，降低运作成本，向管理要效益，从而获得竞争优势。 3房地产企业成本精细化管理存在的问题 3.1房地产企业成本精细化管理意识不足 我国房地产企业经历了高利润时代，“拿地便赚钱”的黄金时代一去不复返，现在整个行业已进入白银时代，房地产企业利润的赚取，只能靠最大限度地挖掘企业资源、发挥最大效能来实现利润，即管理利润。很多房地产企业还不具备或者不重视成本精细化管理的理念，仍然按照以前的管理模式来实行管理。 3.2房地产企业成本精细化管理执行不力 房地产企业成本精细化管理执行不力主要表现为三个方面：一是成本管理制度不完善，较多房地产企业仅具有招标管理、合同管理、变更签证管理、预结算管理制度，缺少成本前端管理的制度，例如土地阶段、设计阶段的目标成本管理，后端的成本后评估、成本数据库管理等相关制度；二是操作流程不规范，没有程序化、标准化、规范化的流程与相关表格，例如，合同