郎咸平上海房地产市场违规操作案例解读.docVIP

郎咸平上海房地产市场违规操作案例解读 郎咸平上海房地产市场违规操作案例解读.txtゅ你不用一上线看见莪在线，就急着隐身，放心。莪不会去缠你。说好的不离不弃 现在反而自己却做不到╮ 郎咸平:上海房地产市场违规操作案例解读 　　【主持人】：各位来宾，下午好，我们请到的是郎咸平(郎咸平博客,郎咸平新闻,郎咸平说吧)教授，他是宾夕法尼亚大学经济学博士。 　　我们都知道，最精彩的就是04年8月11号，就是他发表了著名的演说，在国际上发表的文章，郎教授将其国家财富的手段归纳为安营下寨，乘虚而入。并且由此暴露出来的克隆现象，引起中国经济学界对企业改革的反思，当我们看到郎教授是他独立的思考精神和学者良心的坚持，这也正是我们今天这个时代所迫切需要的，今天郎教授给我们演讲的题目叫做是“房地产公司治理与战略。下面我们热烈欢迎郎教授给我们做精彩的演讲。进入第二届泛珠房博会论坛专题 　　【郎咸平】：各位现场的来宾大家好，这不是一个标准的场地，听得清楚吗？我怕影响到演出效果，能不能声音放小一点。今天来到这里，谈谈房地产的战略的话题，这个话题在06年的今天，是特别的有意义，尤其是最近几个月，中央政府对房地产的规范方面加大力度，在整个在环境变化之下，我们房地产业的未来战略思维应该能否改变，我相信是我今天演讲的主题。 我记得在中午的时候有几个朋友跟我聊天的时候，大家问我一个话题，就是郎教授你在04年提到国有企业改革的问题，您认为国企应该怎么改革，我的回答很让大家出乎意料。我说告诉你，今天中国企业，所面临的问题，已经不是要不要改革的问题，而是国有企业跟民营企业都需要改革的问题，我们面临的困境是国有企业不行，民营企业也是一样的糟糕，在面对国际化不断加深的过程当中，国有企业民营企业双双失去竞争力，我相信应该是大家所应该关切的主题。 在这个思考之下，我想提出一个新的思维，是不是对我们企业发展在很多方面都产生了一个思想的误区，你们觉得民营经济能带动我国的未来吗？完全市场化是符合我们社会的需要吗？看看今天广州和深圳，房地产的走势能够允许完全市场化的机制在运作吗？大家发现不是这么简单的。我们过去总认为市场化民营经济可以解决一切问题，可是今天发现一个神话被打破了，我们呼吁一个有序规范化的市场经济。而不是像今天一样无序无规范的市场化经济。 前一阵子，政府推出房地产的宏观调控，问题是你的效果有多大？当我们仔细研究了房地产的本质问题之后，我们发现金融政策本身只能稍微抑制一下房地产的现象，压制一些泡沫，但是对于房地产的本质问题很难改变，房地产本质问题是我们今天要探讨的主题。 请问各位，房地产的问题在哪里？ 我记得在03年的时候，上海房地产火爆，当时我在上海给他们做演讲，当时大家问我，郎教授你看我们房地产这么火爆，给我们战略思维有没有一些建议，我说你们应该这样做，降低比例，提高现金流，减缓发展速度，我讲完之后，大家好象是无动于衷，到了两年后上海房地产市场下调之后，我又碰到了这些学生，他们有很多倒闭了，他们说再让我谈一个题目，就是房地产的战略突围，我说我不是给你们讲过了吗？我说你们做了没有，他们说没有，为什么，他们说没有想到这么快，来不及做反应。 这个是什么意思呢？我们今天整个房地产本身，这个行业的发展，就是一个值得深思的一个问题，整个房地产的发展很不健全，我这么说，地产业的成为是在一个地方政府和地产业之间勾结的关系，因此，地产业的要生存的话，必须要符合地方政府所推行的地产政策。最近，上海市的×案件是大家瞩目的焦点，我告诉各位，地产业是一个怎样的现状。 我这里有一个叫做是上海违规地产的操作，地产业基本上是政府的一个主导思维我认为，目前房价高居不下，甚至一些地方政府的贪污腐败案，都是跟房地产有着很密切联系的。这个不是在上海才有的，在任何地方都有，像这个地方，首先我想在这次演讲当中，谈一下，我定的题目是上海地产的违规操作，大家看一下，以上海市而言，有几个方面。 首先是非法土地取得，其次是代征税的问题，三是违规资金操作。很多现场观众希望我谈一下融资的问题，这个是上海市地产业的三大特征。 什么叫做非法的土地取得？ 在94年的时候，法律规定，土地的取得，基本上要采取公开竞价和拍卖，上海市是怎样做的？我可以这么说，在陈良宇被逮捕的时候，公开计价的方式很小，当时的借口是说这是一个历史遗留问题，什么叫历史遗留问题呢？就是上海土地管理局处处朱文锦，以协议方式在三年之内大概批出了7千万平方米的建筑。通过协议，谁来牵线，如何与政府达成默契呢？ 第二是代税方式进行逃税。上海市有一个承包税，不是按当年产值交税，而且有一个固定基数，然后向中央上缴税。也就是承包一个基数，然后每年再以5%到10%的比例增长。他们不要提前