税务会计 第十章 土地增值税会计.pptx

;第一节 土地增值税概述;二、土地增值税税率;;第二节 土地增值税的计算; （二）扣除项目金额的确定 1.新建房地产扣除项目的金额 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款或出让金，以及按国家规定缴纳的有关费用。 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发的实际成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。;（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的营业费用、管理费用和财务费用。 其中：财务费用中的利息支出 在最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额前提下，允许据实扣除；管理费用、销售费用，则按上述（1）、（2）项计算的金额之和的5%以内计算扣除（具体比例由省级政府规定）。 允许扣除的房地产开发费=利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5% ;（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的营业费用、管理费用和财务费用。 其中：财务费用中的利息支出 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出以及不能提供金融机构证明的房地产开发费用，按上述（1）、（2）项计算的金额之和的10%以内计算扣除（具体比例由省级政府规定）。 允许扣除的房地产开发费 =（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%;（4）与转让房地产有关的税金，包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税（房地产开发企业的印花税列入管理费用中，不予单独计算扣除）以及教育费附加。 （5）财政部确定的其他扣除项目，根据财政部的有关规定，对从事房地产开发的企业，还可按上述第（1）、第（2）项金额之和，加计20％的扣除。;2.旧房及建筑物扣除项目金额 旧房及建筑物扣除项目金额一般用评估价格。即在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格应经税务机关确认。;（三）土地增值额的计算： 土地增值额＝转让房地产的收入－扣除项目金额 （四）应纳土地增值税的计算 土地增值税采用超率累进税率，只有在计算增值率后，才能确定具体适用税率，并据以计算应纳税额： 增值率＝(增值额÷扣除项目金额)×100％ 应纳税额＝∑(每级距的土地增值额×适用税率) 或可采用下列简便的计算方法： 应纳税额＝土地增值额×适用税率 －扣除项目金额×速算扣除系数;举例：某房地产开发公司转让一块已开发的土 地权，取得转让收入2800万元，为取得土地使 用权所支付的金额650万元，开发土地成本120 万元，开发土地费用42万元，应纳有关税费154 万元，计算该企业应纳土地增值税。;解析： 42÷（650+120）×100%=5%， 未超过10%，允许据实扣除。 允许扣除项目金额 =（650+120）×（1+20%）+42+154=1120万元 增值额=2800-1120=1680万元 增值额占允许扣除项目的比例 =1680÷1120×100%=150% 所以，适用税率为50%，速算扣除率为15% 应纳土地增值税额=1680×50%-1120×15% =672万元;举例：某房地产开发公司转让高级公寓一栋， 获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖 房的钢材2100吨（每吨2500元）。公司为取得 土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及 配套设施等支出2110万元???支付开发费用480 万元（其中：利息支出295万元，未超过标 准），支付转让房地产有关的税金47万元。 要求：计算该企业应缴纳的增值税。;解析：收入额=7500+2100×0.25=8025万元 其他开发费用实际支出比例 =（480-295）÷（1450+2110）×100%=5.2% 超过5%的限额，按5%计算如下： （1450+2110）×5%=178万元 允许扣除项目金额 =（1450+2110）×（1+20%）+295+178+47 =4792万元 增值额=8025-4792=3233万元 增值额占允许扣除项目的比例 =3233÷4793×100%=67.5% 所以，适用税率为40%，速算扣除率为5% 应纳土地增值税额=3233×40%-4792×5%=1053.6 ;第三节 土地增值税会计处理