x物业管理公司工程部管理制度手册122.doc

石家庄市唯美行物业管理有限公司 工程部手册 目 录 第一章 部门概述 3 第二章 组织机构及质量保证体系 4 组 织 结 构 图 4 工 作 基 本 程 序 概 括 图 5 第三章 岗位职责 6 工程部经理岗位职责 6 电气主管岗位职责 8 空调主管岗位职责 10 维修主管岗位职责 12 工程部值班经理岗位职责 14 工程部文员岗位职责 15 强电技工岗位职责 17 弱电技工岗位职责 19 水暖工(管工)岗位职责 21 空调工岗位职责 22 综合维修工岗位职责 24 第四章 员工培训 25 新员工入职培训 25 培训试题及答案 26 设备运行与维护技术知识测验试题答案 33 员工培训计划 34 员工培训计划的实施 36 安全工作培训 38 第五章 质量检查和评定 40 主管每日巡检制度 40 经理每周巡检 41 工程管理质量评定 42 安全工作检查 44 第六章 部门管理运作程序 46 运行与维护的初始化运作 46 设备的登记建档 48 设备系统标识的建立 50 维护保养工具的购置 52 建立设备维护保养备件、物料的库存 53 设备运行日志 55 值班工作记录 57 制订设备保养工作计划 58 设备保养工作计划的实施 60 维修预算控制 62 备品、备件的控制管理 63 设备、设施的日常巡检 66 设备点检 68 纠正性维修 70 客户的报修 72 应急维修 73 对外委托服务的管理 74 图纸审核 76 施工过程中的监管 78 装修、改造工程竣工后的验收 80 能源消耗记录 82 能源消耗分析 83 节能措施的制订 84 安全总则 85 个人保护设备的配备 87 月度工作总结 89 机房及重点部位安全防火制度 90 登高作业安全 92 运行值班人员岗位责任制度 93 运行人员巡视查检制度 95 每日工作安排 97 员工排班 99 员工考勤 100 工具管理 102 事故/故障处理程序 104 机房管理制度 106 电梯操作规程 108 电梯维修保养程序 112 工作程序和标准 113 报修单工作流程 116 第一章 部门概述 工程部是设备运行与维护的管理部门，担负着项目设备设施的日常维护保养、运行管理、能源控制及项目资产管理等重要任务。设备运行与维护管理的主要目标是： 降低项目设备运行的故障率，保证设备、设施持续有效运转。 合理的组织计划性检修和日常预防性保养工作，延长设备、设施的使用寿命。 降低设备事故的发生率。 合理降低设备运行费用，有效控制维护成本。 避免法律事件的发生。 保证客户服务的时效性，提高客户的满意度。 为了使设备运行与维护工作科学地、合理地进行，必须做好以下几方面的工作： 建立科学的标准化操作程序和工作规程。 建立可靠的工作质量保证体系。 科学、合理地制定设备设施的维护保养工作计划。 做好设备运行与维护员工的培训工作，使每一位员工能够按照公司的标准化程序进行作业。 创造良好的工作氛围，使员工心情愉快并时刻感受到自己是项目的重要成员。 为了实现我们的目标，向我们的客户提供高质量的服务，则需要每一位经理、主管及员工做出共同的努力，使我们的标准化工作日益完善并得到广泛的推广。 第二章 组织机构及质量保证体系 组 织 结 构 图 工 作 基 本 程 序 概 括 图 程序与规定 机构/专业：第五大道项目部 文件编号：WMH-XZ-GC-ZZ-01 修改编号：第1版第0次修改 文件名称： 工程部经理岗位职责 生效日期： 2008/03/01 编写人： 第五大道项目部 修改日期： 无 审批人： 副总经理 页数： 2 第三章 岗位职责 工程部经理岗位职责 管理层级关系： 直接上级：项目经理 直接下级：强弱电主管、空调主管、综合主管 职位说明： 按照已建立的唯美行的设备运行与维护的管理政策、工作标准和操作程序，全面负责项目设备、设施运行与维护的计划、组织、实施、管理及监督工作。确保所有设备、设施处于良好运行的状态，使设备设施的保养维护维修工作高效率地进行。 职位要求： 25-45岁，大专或相当于大专以上的学历。具备水暖、电气技术、建筑工程、机械设备、能源控制等基本知识，并精通其中一、二门。具有工程师或相当于工程师级别的专业素养。 具有三年以上物业管理行业从业经验，二年以上工程部管理经验，熟悉国家相关的法律和法规（环保、基建、劳动保护、安全生产、经济合同等） 熟悉工程定额、预算方法和财会知识，具有一定的写作能力，能够撰写设备管理的各种文件、计划、工作报告，熟练使用计算机办公软件。 具有较强的组织、协调、分析、判断及决策能力。个人情绪稳定，身体健康，且语言组织表达能力、沟通能力强，勇于承担责任，善于团结同仁相互配合工作。 工作描述： 在项目经理的领导下，全权负责项目设备、设施的运行与维护工作。 负责工