新江湾城项目 (NXPowerLite).ppt

Roland Berger Strategy Consultants Module und Variations_E 客群和区域属性：依托高档办公楼和商业中心带来的高消费群体，引入日式超市理念的香港企业。 经营内容：食品部、生活用品部、和Cooked Deli（国际快餐美食广场) E：environment，香港人生活忙碌，每分每刻都十分匆忙，City’Super为他们营造一个舒适和宽敞的环境，让他们可以好好享受公余时间。 P：products，这里售卖的货品都是由专业的采购员从世界各地采购回来，或直接由海外入口，因此货品较独特且款式新颖。 S：services，顾客服务和售后服务对零售业来说十分重要，City’Super的服务亮点在于用知讯杂志和俱乐部活动来维系客户关系。俱乐部活动中，依托超市自有产品的“赏味厨艺班”起到了很好的形象宣传作用 高端住宅 住宅产品建议 核心产品建议 特色产品建议 SOLO 小户型 特点：面积在35-50平方米左右。卧室和客厅没有明显的划分；整体浴室；开敞、环保、节能的整体厨房 客群：在创业大道及附近地区上班的单身主义者或年轻人；收入稳定、生活节奏快、工作效率高；性格上强调个性化和个人独立性；单身外籍教师或外籍工作者 大三居室和四居室 特点：面积在150平方米-300平方米不等。客厅、餐厅等公共区域齐全，宽敞明亮；私人空间包括主卧、次卧、书房，层次清楚 客群：成熟的家庭；有较为丰厚的积蓄、收入稳定；具有一定的学历和文化背景；追求生活的品质；周边高校及企事业单位的教师及管理者 经典两居室 特点：面积在90-150平方米左右。客厅面积在30平方米左右，餐厅面积10平方米上下，卧室则11-17平方米 客群： 具有良好的学历和文化背景的都市新人；积蓄不一定丰厚，但收入稳定；事业初显成就；对生活有品质追求的城市新贵阶级 其他配套建议 开放空间：公共绿地、亲子游乐场、中老年康建中心、绿色庭院、休息区等 小型会所：健身房、活动中心、社区中心、阅览室等 幼儿园等公共服务机构 项目功能产品规模估算 项目背景梳理 上位规划回顾 新江湾城-五角场地区的规划回顾 新江湾城位于上海市中心城区的东北部，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。根据规划，新江湾城将建成为21世纪上海中心城区知识型、生态型的花园城区和城市住区。 江湾-五角场地区作为上海市总体规划确定的四个副中心之一，将发展成为以知识经济为主要特征的现代服务功能集聚区。 上位规划的特色 关注生态 新江湾城依托江湾湿地等保护良好的生态资源，借鉴国内外创建生态型社区的成功开发经验，为将来入住本地的居民和前来工作旅游的人士创造一个人与自然和谐共生的环境。 配套完善 高端定位 新江湾城从人性化出发，建设了文化中心、体育中心、中小学等公共设施。同时依托于临近复旦、财大、同济等高等院校和比邻五角场商业中心的区位优势，提供完善的配套服务。 作为上海中心城区的最后一块大宗处女地受到了国内外知名发展商的热烈追捧，引起了多方关注，导致地价不断飙升，从2005年以来多次创下“地王”的纪录，开发呈现高端化。 21# 22# 项目背景梳理 项目在新江湾城-五角场地区的地位 项目分为两个地块。其中21#地块东至淞沪路，南至青石路，西至国定路，北至七星河路；22#地块东至松沪路，西至国定路、北至青石路。规划道路创业大道由北至南穿越两地块。 作为新江湾城与江湾-五角场城市副中心的结合处，项目东北部临近新江湾城各大高端居住区，东部与湿地公园、铁狮门F地块仅一街之隔，向南可以到达知识创新区和五角场核心商业圈，各方面优势突出，具有很高的土地开发价值。 项目所在位置独特 优势突出 1 2 3 4 商业配套-渐趋成熟 项目以南五角场核心商业圈已形成规模，同时紧邻的东部铁狮门F地块将导入高端商业，北部C5汉斯地块将建成9万平米的区域商业中心。 产业资源-科技领先 居住社区-高端定位 自然资源-生态湿地 产业定位于“国际智慧城”和“知识杨浦” ，东部紧邻新江湾城知识商务中心板块功能区内的核心——会展中心。 项目东北部是由多家房地产公司开发的高端居住区。平均容积率仅1.0，绿化率达50%。目前售价已突破20000元/平方米。 项目东部紧邻上海城区内最大的一块湿地，也是上海仅有的都市生态绿地，开发成为湿地公园，是沪上又一块市民休闲和城市度假的好去处。 项目整体定位研究 整体开发理念 创造“宜商宜住”的高品质生态、人文的办公空间 整体开发理念：生态创意办公+40小时全活力社区 生态创意办公(EOD) EOD理念突破了传统商务办公设施开发只关注经济效益和成本收益的狭隘的思维，而强化了生态理念在办公场所设计中的运用。 环保材料、通风设备的应用大大改善了传统的全封闭环境，给办公人员提供了良好的