西塔项目股权融资方案初步思路.pdfVIP

西塔项目股权融资方案初步思路 一、项目股权融资条件 1、根据市政府招标文件的规定和我司投标书的承诺，项目的权益资 金不低于项目总投资的 60% （即 36 亿元），保证金融风险趋于弱化， 使银行负债率不超过 40% ； 2 、我方的股权占比不能低于项目资本金的 51%，即 18.3 亿元，建议 引入 3-4 家战略投资者以保证我方对整个项目的相对控股经营管理 权； 3、满足贷款银团对项目股权结构的具体要求； 4 、股权定价的基础—项目评估价值要明确。 二、项目股权融资主体操作方式 1、以项目公司作为融资主体扩股增资 项目公司注册资本为人民币 20 亿元，增资部分可直接扩股—— 注册资本扩大到 30～39.2 亿元，我司仍保留 20 亿元的投资，再引入 共 7 页，第 1 页 10～19.2 亿元的外来投资，外来投资方占项目公司 25.5～49 ％的股 权。增资后公司利润会摊薄，但盈利应会高出摊薄的部分。增资也可 不采用扩大注册资本的做法，而进入资本公积。 该方式操作简便，费用低廉，但与广州市建委不允许变更项目公 司股东的地方政策相冲突，需要与市建委等有关部门协商解决，获得 市政府的特许。 2、按照项目各功能成立项目子公司实现股权融资 鉴于市建委的现行政策不允许项目公司变更股东，可以成立与各 功能产权面积相应的经营管理公司，将各功能产权面积作为西塔项目 公司对子公司的投入，转移到各子公司中去成为该公司资产，在子公 司层面实施股权融资，同时也能满足投资者的选择。该过程需重点进 行税务策划，合理运用政策避免所得税、营业税等巨额支出。 子公司 功能 面积 （单位：平方米） 酒店经营管理公司 酒店面积、宴会厅 53544 写字楼经营管理公司 写字楼 167494 商场经营管理公司 商场 （含地上商场和 54237 （含地下商业 地下商场） 16298 平方米） 观光旅游经营公司 观光层 2000 会展经营管理公司 会议中心 22915 注：①服务式公寓的销售前景好，投资回报高，可考虑在建设期，用 于预售，回笼资金，弥补建设资金不足。 共 7 页，第 2 页 ②地下停车位分配至各功能面积，不成立专门的经营管理公司。 ③上表中的面积数不包含车位面积数。 三、股权融资的形式 1、 “夹层融资” （mezzaninefinancing ） 操作模式：投资机构可将资金借给西塔项目公司的投资方 （城建 开发有限公司、祥港房地产开发有限公司或者城建开发集团），项目 公司的投资方将其对项目公司的股份权益或者自身公司的股权抵押 给投资人，抵押权益将包括夹层借款者的收入优先分配权，从而保证 在清偿违约时，夹层投资人可以优先于股权人得到清偿，权益位于普 通股权之上、债券之下。在国际资本市场上夹层融资的期望回报率仍 大大高于债权的回报率，5－7 年期(一般夹层融资的合同期限) 的回报 率一般是 10－12%。为此，夹层投资一般要求较低的分期还款和较高 的到期还款，以保证始终握有足够数量的债权，其目的就是在公司增 长到一定程度、股权增值后，利用所谓 “退出触发机制”，将债权转 换为股权。但是夹层投资通常并不真正转换股权，而是将这一权利出 售给希望能从获取项目公司股