如何面对老旧小区改造后物业管理费收缴困难的尴尬.doc

如何面对老旧小区改造后物业管理费收缴困难的尴尬 如何面对老旧小区改造后物业管理费收缴困难的尴尬 付涛 辽阳市白塔区普查中心辽宁辽阳111000 【摘要1老旧小区改造后存在的种种问题和矛盾也逐渐凸显,尤其是物业管理费的收缴问题更是让人尴尬. 【关键词】老旧小区改造管理 中图分类号:C939文献标识码:B文章编号:1009—4067(2011)03—131—01 所谓老旧小区,即始建于上世纪七,八十年代的老旧居民住宅小区.由 于修建年代久远,小区内公共设施破损严重,治安案件频发,绿地损毁占用, 环境卫生得不到改善,居民意见较大.2008年以来,我区开始大力实施 老旧小区改造工程后,社区建设与管理发生了巨大的变化.整洁的道路,亮 丽的楼院,一个个拔地而起的商品房小区和一个个优秀物业管理小区诞生, 使居民生活,居住环境有了大幅度提高.但是随着社会经济的不断发展,人 民群众对住宅环境要求越来越高.老旧小区改造后存在的种种问题和矛盾也 逐渐凸显,尤其是物业管理费的收缴问题更是让人尴尬. 一 ,老旧小区建设及物业管理费收缴请况 据初步统计,白塔区共有老旧住宅小区(楼院)70佘个,户数3万余 户.在2008年至2009年的改造工作中,共投入资金l900万元,改造32个 老旧居民小区,覆盖224栋楼房,17500户居民享受了社区物业服务.2叭O 年,计划总投资金额1508.9万元,将改造23个老旧住宅小区,占地面积40. 89万平,覆盖172栋楼房,10123户居民将享受到社区物业服务.目前,经 改造的老旧小区环境发生了巨大的变化,居民生活的幸福指数得到了提升. 然而,在实施物业管理过程中,物业管理费的收缴工作却存在突出问题.经 调查,第一批改造的32个老旧小区中,全部实施了物业管理.其中,最高 物业管理费为每月每平方米0.2元,占全部实施物业管理小区的80%,物业 管理费的收缴比例为50%.最低收费标准为每月每平方米0.1元,按6O平 计算,每户居民全年收费总额为72元,如棚改小区.尽管是如此低廉的费 用,物业管理费得收缴比例也只能收到50%左右. 二,物业管理费收缴困难的产生原因 究其原因有如下几个:一是部分业主思想不到位,随着住房制度改革的 深化,大部分职工变成了房屋所有权人,由过去的”无偿服务”变成了”花 钱买服务”,一时难以接受,认为几十年来都是政府出钱,而现在要自己出 钱,观念一时难以转变过来,对物业管理收费采取抵触和拖欠态度.二是对 服务不满,抵制交费.物业管理涉及到政府多个职能部门,如水,电,气, 热等的维修,各个部门之间存在协调配合工作不到位,工作推诿等问题,因 此也就出现了下水道不能及时通,防水不能及时烫等一些常见的问题,业主 对服务的不满,常常以不交物业费的方式表达.三是低收入群体经济承受能 力有限,不愿交费.不少物改小区内低收人家庭较多,下岗失业人员密集, 对物业费缴纳产生抵触情绪,或者是无力承担.四是开发商遗留问题影响交 费.有些居民因房屋质量,办理房产证等开发商遗留闻题得不到解决而拒交 物业费,直接影响着物业费的收取.五是个别小区业主委员会发挥作用不到 位.2008年到2009年间,32个老旧小区得到了改造,改造同时相应成立了 业主委员会,但有的业主委员会却没有真正发挥作用.主要原因是老旧小区 所住的大多为老年人.而二手房交易的火热又使得老旧小区”易主”现象非 常普遍,这就造成了业主数量多,成分复杂,互相之间不熟悉,共同进行选 举,决策等事务难.更重要的是业主参与意识不强,缺乏”有能力,有权威” 的组织者.由于业主委员会是自治组织,委员大多是退体人员,并且是义务 的,碰到如房屋维修,物业服务费收缴率低等难题时依靠自身能力难以解 决,个别委员还存有退缩情绪. 三,如何解决以上问题的建议 面对以上诸多问题,老IEPb区改造工作应注重提前着手解决以下几个 问题:一是加强实施物业管理的宣传工作,积极引导居民转变消费观念.针 对小区住户物业费用交费率低,物业消费观念陈旧的状况,应对小区物业消 费观念进行合理引导,开展住宅小区公德教育.通过征求旧小区业主意见, 让业主理解到物业管理公司是为业主服务的,并通过周到细致地服务让广大 业主知道物业收费的合理性,合法性,从而使业主们改变不交物业费的思 想.在控制物业费用标准的基础上,提升小区住户的物业费用缴费率水平, 使得业主公约等得以全面的贯彻,为物业企业在旧小区的长期生存提供良好 环境.二是充分发挥社区物业管理服务中心作用,努力提升服务水平.目前, 很多小区出现的令居民不满意的问题,多是因为社区物业管理服务中心服务 不到位的问题,而服务不到位的主因是社区物业管理服务中心的一些工作人 员素质不高,责任心不强,职责不清造成的.要解决这些问题,必须要加强 对物业从业人员的技能及素质培训,培