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第五章 广州房地产行业投资价值分 析 第一节 房地产行业发展趋势分析 一、2007 年房地产行业投资概况 2007 1—12 月行业投资概况：房地产开发投资增长有所加快， 1—12 月，房地产开发投资完成25280 亿元，增长30.2%，增速同比 上升8.4 个百分点。 2007 1—12 月，第一产业完成投资同比增长31.1%，第 二产业投资增长29%，第三产业投资增长23.2%，增速比1—11 月分 别下降6.5、0.7 和1.2 个百分点。房地产开发投资增长有所加快。 1—12 月，房地产开发投资完成25280 亿元，增长30.2%，增速同比 上升8.4 个百分点，比今 1—11 月回落1.6 个百分点。房地产开 发投资占城镇投资的比重为21.5%，同比提高0.7 个百分点。 2007 年全年地区投资概况如下：东部地区比重继续下降，中西 部地区比重上升。1—12 月，东部地区投资占全国比重为50.3%，比 去年同期下降2 个百分点；中、西部地区投资占全国比重分别25.7%、 21.9%，比去年同期分别上升1.6 和0.4 个百分点。1—12 月，东、 中、西部地区投资增速分别为21%、34%和28.2%。与去年同期相比， 东、中、西部地区投资增速分别上升0.4、0.9 和2.3 个百分点；与 1—11 月相比，东、中、西部地区增速分别回落1.4、1.8 和2.2 个 百分点。 此外， 2007 1—12 月新开工项目概况：1—12 月，全国城镇 新开工项目231894 个，同比增加27931 个，比上月末增加20767 万 个。新开工项目计划总投资86258 亿元，同比增长28.7%，增速比去 年同期提高33.1 个百分点，比1—11 月提高0.7 个百分点。新开工 项目计划总投资占施工项目计划总投资的比重为33%，比去年同期上 升2.1 个百分点，比1—11 月上升2.5 个百分点。 二、短期内房地产市场将出现降温 （一）从政府角度，为了 “和谐社会”的目 ，政府会加大干 预力度。 住房需求的特点之一是 “广泛性”，“吃、穿、住、行”是人 类的基本需要，它不仅是经济问题也是社会问题。不正常的住房市 场会影响 “和谐社会”目 的实现。从个人方面来说，高速上涨的 房价，使人们背负了沉重的负担，甚至出现了 “房奴”这样的字眼， 未来消费已经严重透支于住房，这对其他领域的消费会造成较大影 响，形成不平衡的消费结构；从经济方面来说，房地产占用了大量 资金，使我国在科技创新和产业创新上的投入降低，并使产业的制 造成本提高，给我国的经济发展留下隐患。从社会方面来说，房地 产投机行为使大量社会财 在短时间内流向少数人的手里，引起财 富杠杆发生严重倾斜，最终造成社会发展的不平衡，导致 “两极分 化”，加剧社会的动荡因素，威胁社会的和谐稳定。各级政府为了 实现 “和谐社会”的目 ，会利用政府的力量干预住房市场，对房 地产开发行为控制严格，并拓宽住房供给的渠道，尤其会增加限价 房、经济适用房和廉租房等的供给。当政府干预执行力度加大时， 其对房地产市场的影响会持续相当长时间。 （二）从金融角度，银行为了减少风险会实行紧缩政策。 我国的房地产金融产品单一，主要是直接融资方式，即从银行 贷款。而间接的融资，如房地产抵押贷款证券化、房地产信托产品 (REITs)等在我国还没开展起来，即便现在已经有一些试点，大规模 的推广也需要相当长的时间。由于资金巨大，房地产开发对银行的 依赖一旦发生变化，会造成房地产与银行直接受到来自对方的冲击。 2007 年二 度央行货币政策报告中，房地产类贷款达4．3 万亿，在 一 时间增加近万亿元。有些地方房地产增贷款一度占到贷款总量 的90％。单一的房地产融资渠道，生产和消费资金均来自银行，房 地产市场一旦泡沫破裂，银行的损失将难以估量。为了减少风险， 银行往往会实行紧缩政策。许多国家和地区在金融紧缩政策后，房 地产市场出现了不同程度的衰退，比如台湾在实行了大幅度提高首 付比例政策后，房地产市场曾经低迷了13 。去 银行的加息政策 以及 2007 9 月27 日央行出台的 《关于加强商业性房地产信贷管 理的通知》等收紧的金融政策将对我国大陆的房地产市场有较大的 抑制作用。 三、规范稳步上升是房地产行业发展的长期趋势 我国住房完全商品化直到 1998