南联刘屋邱屋片区城市更新项目一期建设项目可行性研究报告.docVIP

南联刘屋、邱屋片区城市更新项目一期建设项目可行性研究报告 19 (1)***总体市场分析 19 (2)***区房地产市场分析 27 (3)区域及专项市场分析 30 五、项目发展定位 37 (1)项目SWOT分析 37 (2)区域规划前景 37 (3)项目卖点整合 38 (4)项目整体形象定位 38 (5)住宅物业发展设想 39 (6)产品价格定位 40 六、项目投资估算与资金筹措 42 (1)测算原则及前提条件 42 (2)项目总投资估算 42 (3)项目投资计划 43 (4)项目资金筹措计划 44 七、项目经济效益分析 46 (1)项目销售收入和销售税金测算 46 (2)项目利润、成本利润率 47 (3)项目综合经济效益分析 48 八、项目敏感性分析 49 九、项目社会效益评价 50 (1)社会影响效果分析 50 (2)社会适应性分析 50 (3)社会风险及对策分析 50 十、项目风险及防范建议 52 (1)项目风险 52 (2)风险防范建议 52 附件: 附表1:项目工程计划横道图 附表2:项目开发成本估算表 附表3:项目投资计划估算表 附表4:项目经营收入分析估算表 附表5:项目资金来源与运用表 附表6:损益及利润分配 附表7:现金流量表 附表8:敏感性分析表 一、研究总论 (1)关于项目本体 项目位于***市***区***街道南联社区,东至植物园路,南至爱龙路,西至向银路,北至前进路。 项目一期现状建筑物总面积85,711平方米,住宅面积为52,038平方米、厂房面积为28,588平方米、商业面积为5145平方米。 项目一期建设用地面积64,589平方米,其中非农建设用地50,000平方米,项目容积率为4.85,建筑面积416,000平方米。 (2)关于项目拆迁及地价的成本 通过对***及***区旧改政策解读,以及委托方提供的相关资料,确定本项目拆迁及地价成本如下: 根据深国房(2006)282号文,***市2006年度公告基准地价的通告,项目所在区域商业、住宅(包括配套)基准地价分别为1699元/?、1255元/?; 根据城市更新办法相关规定和现状土地权属性质,非农建设用地按照***市人民政府令(第211号)《***市城市更新办法》第36条进行地价补缴测算。本项目一期中非农建设用地面积为50,000平方米,确定本项目需要交纳的政府地价7,662万元。 根据委托方介绍及参考***市同类旧改项目补偿标准,本项目范围内现有合法建筑物改造后按1:1实行安置,厂房按照1:0.3补偿商业物业测算。项目一期建设期内由开发单位给予临时安置费、二次装修、停产停业损失、拆迁补助费补偿以及临时建筑进行货币补偿等拆迁成本共计27,365万元,其中房屋主体补偿为10,909万元。 (3)关于项目发展战略和定位 本项目发展目标为依托***中心城中心区及地铁站点周边的发展机遇,承接并增强城市的商业服务功能,整合现状城市空间,建设商业、都市产业、居住功能为主,配套设施齐全的城市综合性地区,未来本项目将成为***中心组团核心服务功能区的重要组成部分。 借助片区通地铁建设景观街的机遇,本项目也将大大提升片区形象。本项目应该充分挖掘区域可利用的资源、片区规划的利好,建立片区城市更新改造的领导者形象,通过商业等配套的稳步投入,逐步引领区域走向成熟发展的现代化城区,打造区域活力中心。 (4)关于项目的经济效益 本项目一期建设用地面积为64,589平米,容积率为4.85,计容积率建筑面积为416,000平方米的开发强度前提下,项目财务可行。相关经济效益指标详见下表: 表:项目利润估算(单位:万元) 序号 项目 计算公式 金额(万元) 1 销售收入354,961 2 开发成本176,942 3 销售费用10,111 4 销售税金及附加21,898 5 土地增值税22,264 6 财务费用15,997 7 利润总额107,751 8 所得税 按照必威体育精装版税法计算 26,938 9 净利润 7-8 80,813 10 合作方利润分配24,244 11 我方净利润56,569 12 成本利润率 利润总额/总投资 37.15% 13 税后成本利润率 税后利润总额/总投资 27.86% 14 净现值(FNPV)44,850 15 内部收益率(FIRR)39.82% 16 动态投资回收期(年)4.2 (5)关于项目的社会效益 该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用,对社会的发展有积极的作用。 对居民生活水平与生活质量的影响,项目建成后可以改善周边环境,进一步提升片区内建筑的品质及居民的生活水平与生活质量。 在经济效益上,可以增加地方税收,提高整个地区的经济水平,打造以房地产开发建设为前端,建