思源-天津-天津湾都市综合体项目-2008年营销推广方案-114.ppt

写字楼物业---中环OFFICE 住宅物业---B3住宅 商业物业---A2 原建筑东西向长72.13米,南北向长134.08米，总高度19.65米，与新建1号楼间距为14.82米 原建筑面积为26835 m2，共三层，且每层局部均设有夹层 现主体内部设备搬迁已完成，门窗以及内部非承重墙已拆除。 计划08.5月进行外部施工，09.4月完工。 08年度A2招商与销售同步进行 考虑整体对外租售 可销售面积32000 m2，预估售价1.5亿元 以下数据产生于我们对来电来访客户的点对点访谈调查。 通过调查表、调查记录客户信息和诸多需求情况，并对其进行日、周、月的整理和分析，从而形成以下分析结果。 基于销售目标所需的客户量 2008年来访客户计划 从来访客户计划引发的思考 从来访客户计划引发的思考 从来访客户计划引发的思考 蓄势期整合营销执行细案 项目开盘期整合营销执行细案 持续销售期整合营销执行细案 08年度推广费用估算 08年度推广费用阶段估算 销售放量节奏 83% 14% 19% 37% 19% 19% 47% 销售率（%） 9214.4 9214.4 13444.4 19084.4 4548 10188 15828 剩余面积 46530 4230 5640 11280 5640 5640 14100 销售面积（㎡） 55744.4 25816.4 29928 放量面积（㎡） 12月 11月 10月 9月 8月 7月 合计 2008年 时间 放量推盘原则 各级产品|组合出台|户型搭配|各取所需 将整个销售周期分为若干段，同时，考虑各楼座施工进度，分别推盘，控制销售； 根据户型设计配比和数量，控制各放量期所推出的户型。确保各种户型的均匀分布； 第一次放量——开盘前大规模推货，消化前期积累客户，达到快速销售，引爆市场的目的； 开盘时，将综合品质相对差一些的户型集中低价推出，通过价格差异吸引市场，同时消化部分次一点的户型； 综合品质较高的户型于后期推出，便于提升利润空间和尾盘销售。 2008.7月首期推盘 100.00% 100.00% 2.34% 0.96% 52.67% 38.46% 29.17% 32.69% 15.83% 27.88% 29927.98 312 700.17 3 15761.6 120 8729.7 102 4736.49 87 合计 16740.33 141 700.17 3 11818.36 90 4073.3 46 148.5 2 8号楼全部 5257.21 45 0 0 3943.26 30 1239.7 14 74.25 1 5号楼西（1-15） 5286.96 84 0 0 0 0 2277.8 28 3009.16 56 2号楼全部 2643.48 42 0 0 0 0 1138.9 14 1504.58 28 1号楼西 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 合计 四室 三室 二室 一室 产品 2008.10月二期推盘 100.0% 100.0% 2.7% 1.1% 30.5% 22.2% 60.4% 65.6% 6.4% 11.1% 25816.4 270 700.17 3 7875.46 60 15586.3 177 1654.45 30 合计 16740.33 132 0 0 0 0 11613.8 131 75.62 1 7号楼西 8254.99 70 234.91 1 5909.18 45 2036.65 23 74.25 1 5号楼东 3228.49 26 465.26 2 1966.28 15 796.95 9 0 0 5号楼西（16-24） 2643.48 42 0 0 0 0 1138.9 14 1504.58 28 1号楼东 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 合计 四室 三室 二室 一室 产品 2008.7/2008.10月放量推盘执行 40% 39% 3% 1% 42% 31% 44% 48% 11% 20% 所占比例 55744.36 582 1400.34 6 23637.08 180 24316 279 6390.94 117 推出 138769.3 1485 2302.97 10 39967.68 305 86723.2 992 9775.46 178 总量 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 合计 四室 三室 二室 一室 产品 08年度回款计划 销售回款按一次性付款客户占10%，按揭贷款首付40%计算。 其余各阶段按照当期回款90%，余款计入下一期全部收回计算。 100.00% 100.00% 87.25% 67.47% 48.40% 34.72