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2008-2009 年全国房地产市场发展趋势研究报告 总体来看, 目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始,中国房地产 市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回 落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、 华北、中西部也开始调整。 通过分区域研究,我们发现:东部地区深度调整。其中珠三角地区:全国房价 “重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎 缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波 澜不惊。中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。西部 地区成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大。 低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下:第一类,打折力度较 大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。第二类,超小户型单身公寓。第 三类,近郊经济型房源。第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项 目。 今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为:2008年房屋成交量同 比2007 年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4 成,但由于全国房价拐点出现在第三季 度,因此2008 年全年房价同比2007 年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007 年的 18% （商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大 （预计与2006 年4.4%的涨幅相 近）。至于2009 年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008 年出现负增长。2010 年全国楼市触底反弹的可能性最大。 今年9 月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发 生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国 内经济亦不容乐观,第三季度GDP 增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保 一控”转向首先防止经济快速下滑,45 天内连续三次降息,频率之高历史罕见。 11 月中央力度空前出台的“4 万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。 在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以 来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针 对这种情况,从5 月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救 市,而财政部和央行亦在10 月22 日出台相关救市措施。那么, 目前我国房地产市 场形势到底如何,未来一段时间又会走向何方,为此,上海易居房地产研究院研究 部特意成立了课题组,依托易居中国·CRIC 中国房地产决策咨询系统的信息和数 据,对此进行了全面、深入、及时的研究。 一、全国房地产市场总体形势不容乐观 从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅 度加大,随之房地产价格也开始回落。从区域上讲,以深圳、广州为代表的珠三角 城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看, 目前全国 市场呈现量价齐跌的形态。 接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个 指标是“国房景气指数”,它反应的是行业景气度,尤其体现开发商对于市场的预 期和投资意愿。由下图可知,2007 年11 月达到高点,其后一路下滑,今年10 月份 为99.68,比9 月份回落1.47 点,比去年同期回落6.06 点,步入不景气区间。 前三季度,全国完成房地产开发投资21278 亿元,同比增长26.5%,相比2007 年31.8%的增幅,明显回落。住宅完成投资15508 亿元,增长28.7%。其中,经济适 用住房投资638 亿元,增长19.9%,说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保 障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79 亿平方米,同比下降1.6%。 前三季度,全国房屋施工面积24.04 亿平方米,增长20.3%,比2007 年的 21.5%稍稍回落。其中,住宅施工面积19.07 亿平方米,增长21.2%;办公楼施工面 积8150 万平方米,增长8.3%,比2007 年的12.5%明显回落;商业营业用房施工面 积25026 万平方米,增长12%。 截止到9 月末,全国商品房空置面积为1.3亿平方米,同比增长10.2%。其中, 空置商品住宅6641 万平方米,增长14.1%。这是非常值得担心的一个指标,空置 房面积的明显增长,意味着滞销房屋增加,企业资金回笼影响较大。 第二个重要指标是全国70 个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地 产销售