不动产的无权处分与善意取得.docVIP

精品论文 参考文献 不动产的无权处分与善意取得 桂丹丹/南京大学法学院 【摘 要】无权处分和善意取得制度是《合同法》和《物权法》中分别规定的两种法律制度。由于善意取得须以无权处分为前提，但无权处分并非必然导致善意取得，所有二者既有联系又有区别。我国于2007年通过的《物权法》第106条明确规定了不动产善意取得制度，该制度的确立为我国司法实践中解决不动产无权处分问题提供了法律依据。在现实的生活中，存在很多关于无权处分和善意取得的案例，法院的判决结果也截然不同。 【关键词】不动产；善意取得；无权处分 一、无权处分及无权处分合同的效力 我国立法中涉及无权处分的规定主要体现在《合同法》第51条和《物权法》第106条之中。我国《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。我国《合同法》第51条采用的是效力待定说这种观点，效力待定说认为无处分权合同的效力为效力待定。这种观点的无处分权制度，充分尊重了权利人的意志，最大限度的保护了权利人的利益，在一定的程度上促进了交易，所以有其存在的合理性。但是随着市场经济的发展和现代民法理论体系的不断完善，该学说也日益暴露出其存在的诸多弊端。如：1、效力待定说与《物权法》上的善意取得制度存在矛盾；2、对善意第三人的保护不足。13、交易风险由买受人承担有悖公平。 2012年5月10日颁布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”即无权处分合同未经权利人追认的情况下法院不再确认该合同无效，除特别约定的除外，无权处分合同自双方签字或盖章时生效。如果卖方在出卖房产时，对房产没有所有权或者处分权，合同依然有效，导致合同无法履行的，卖方应当承担违约责任或损害赔偿责任。如王利明教授认为对《合同法》第51条应该做如下理解:无权处分的人处分他人财产，如果未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后没有取得处分权的，该行为无效，但权利人拒绝追认不得排除善意取得制度的适用，不得对抗善意第三人。笔者认为，目前认定无权处分合同的效力问题应以《合同法解释》为导向。首先认定无权处分人与相对人签订的买卖合同的效力问题，再区分买受人是否为善意，若为善意，为了保护交易安全，第三人可以向无处分权人要求承担违约责任，若为恶意，那么原权利人取得所有权。 二、关于善意取得及其存在的问题 所谓不动产的善意取得，是指受让人基于善意信赖不动产物权登记的公信力而与登记记载的权利人发生交易行为，并且该转让的不动产物权己经登记于受让人名下时，若真正权利人与登记记载的权利人不符，善意受让人也即取得不动产物权的所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。我国《物权法》第106条规定了善意取得制度，将善意取得制度扩大到不动产。但是在善意取得制度本身也存在一些缺陷。如：1、关于善意取得制度中的善意的界定标准不明确；2、对原权利人的利益保护不够完善；3、不动产登记制度不完备；4、也会出现登记错误的情况。 三、不动产无权处分与善意取得的联系与区别 无权处分制度和善意取得制度之间具有紧密的联系，二者都致力于解决无权处分行为所产生的法律问题，无权处分是善意取得前提，而善意取得则主要适用于无权处分的行为的情况。也就是说，只有无权处分的情况下才会产生善意取得，如果是有权处分，则不会产生善意取得。因此，无权处分是善意取得的前提条件，但是善意取得并不是无权处分的必然结果，以合同方式签订的转让合同必须是合法的，才适用善意取得，如果是非法的，本身是不受法律保护的，更别谈善意取得，而且还要区分受让人受让财产时是善意还是恶意，这也是适用善意取得制度的一个重要的标准。 两者的侧重点有所不同：1、无权处分侧重于解决权利人与无处分权人之间的关系，而善意取得则侧重对善意第三人利益的保护。2、价值追求不同。无权处分制度规定在《合同法》中，主要解决因无权处分所产生的合同效力问题，体现了合同法中追求合同自由、强调私法自治的精神和理念；而善意取得制度规定在《物权法》中，主要解决因无权处分所产生的物权的归属问题，一定程度上旨在维护交易安全和社会公共利益； 3、无权处分和善意取得之间的适用条件不同。无权处分对适用条件没什么严格的限制，不管是动产还是不动产，不管是善意还是恶意，只要是无处分权人处分了财产的行为均构成无权