协纵策略行业商机研究中国经济转型和城更新下的不良-synergy.pdfVIP

协纵策略行业商机研究 中国经济转型和城市更新下的不良 房地产资产处置机遇 协纵策略 内容摘要 地产不良资产处置是通过综合运用法律允许范围内的一切手段和方法，对资产进行价值变现和 价值提升工作。 推动地产不良资产增长的因素 • 经济转型 ：地产不良资产主要来源于银行的不良资产, 中国经济面临一 定困难且急迫需要转型,其中经济越是出现停滞,不良资产处置的机会 将会越多，由于经济发展不平衡，经济实力不一，未来东北三省的不良 地产处置机会将十分可观。 • 经济下行趋势 ：目前中国一线城市地产估值较高，所以投资常规房地产 风险较高，只有投资困难房地产才是把泡沫挤干的投资，宏观经济进入 调整阶段时，企业盈利能力下降，偿债能力恶化，不良资产逐步暴露， 不良资产供给总量增加将是趋势。 制作 • 城市更新 ：目前国内主要城市对城市功能重新定位优化、存量资产改造 协纵策略 升级的需求不断上升，这也导致一些物业定位无法适应变化，而出现大 协纵策略 行研中心 量商业物业不良资产。 意见联系 • 银行业的调整 ：银行业发展模式面临调整和转变时,不良资产处置需求 一般也随之增加。 Jerry.Li@S 1 协纵策略 一. 怎样的机构是这轮大潮的获益者 1. 四大不良资产分拣机构 1999 年，为应对亚洲金融危机，中国政府分别设立了中国信达、中国华融、中国长城和中国 东方四大资产管理公司，由于政策优势这些机构主要从事不良资产的分拣公司，但并无进行深 化、精细化的处理、价值回收和价值释放工作。通过较为浅层的处置或重组，实现资产保值增 值，从而获得现金收益或保留有经营价值的资产。包括： • 债转股：通过与债务人协商，将所持有对债务人的债权转化为对债务人的股权。 • 单户转让：直接在市场上出售单户不良资产。 • 打包转让：根据市场需求和营销计划，按照地域、行业及企业关联度等标准将一定量的债 权、股权和实物等资产组合形成供出售的资产包，确保资产包内资产质量、形态等的合理 性，针对不同投资人的投资偏好，整理和宣传资产包，促使回收价值最大化。 • 债务人折扣清偿：接受债务人一次或分期部分支付原贷款合同下的债务，作为对全部债务 的清偿。 • 破产清算：通过破产清算程序实现不良资产价值。 • 本息清收：债务人按照原贷款合同的条款约定履行还款义务，适用于有还款意愿并具备还 款能力的债务人。 • 诉讼追偿：通过诉讼或仲裁追偿等方式向有关方追偿债务。 • 债务重组：通过债务更新、债务合并和债务转移等方法重组债务。这部分不良债权资产的 运营与收购重组类不良债权资产的运营基本一致。 2. 地方资产管理公司等其他市场参与主体也积极进入不良资产管理行业 根据《金融企业不良资产批量转让管理办法》（财金[2012]6号）以及《中国银监会关于地方 资产管理公司开展金融企业不良资产批量收购处置业务资质认可条件等有关问题的通知》（银 监发[2013]45号）以及《关于适当调整地方资产管理公司有关政策的函》（银监办便函 [2016]1738号），法律法规对各省级人民政府设立或授权地方资产管理公司逐步放宽。 允许有意愿的省级人民政府增设一家地方AMC、取消不良资产不得对外转让的限制，允许以债 务重组、对外转让等方式处置不良资产、对外转让的主体不受地域限制。中国不良资产管理行 业将可能迎来更多参与者，不良资产管理行业的市场竞争也将愈发激烈。AMC