房地产定价登达雅苑定价方案.docVIP

登达雅苑 价格定位方案及价格策略 深圳市圆满咨询顾问有限公司 二零零六年四月二十二日 第一部分 登达雅苑住宅部分价格定位 本项目的价格定位目标在于兼顾开发商的利益及市场消费潜在承受能力。价格制定过低会损害发展商的开发利益，价格过高会造成有价无市的局面则更加被动，就本项目而言，我们的价格必须结合泗县房地产市场及项目的开发成本，运用市场比较法来制定本项目价格方案。 合适的价格定位是建立在对项目自身条件透彻的分析和对项目周边同类物业进行细致参照对比后，以科学的计算方法来制定的。关于本项目优劣势分析，前期报告中已有所提到。根据上周我项目组市调统计，以下是对泗县市场上近期在售（已售）可比物业的概况分析与比较。 一、周边可比物业情况分析 秀水苑 金福苑 华夏园 东方商城 学士苑 渔园小区 东港花园 交通状况 良好 便利 便利 便利 良好 良好 便利 地理位置 一般 良好 较好 较好 较好 良好 较好 项目配套 门铃对讲 无 无 无 无 健身器材 无 项目规模 占地面积：30000㎡ 占地面积：6500㎡ 占地面积： 50000㎡ 占地面积：3574㎡ 占地面积：10000㎡ 占地面积：14000㎡ 占地面积：25000㎡ 建筑面积 58000㎡ 建筑面积 14500㎡ 建筑面积 50400㎡ 建筑面积 7643㎡ 建筑面积 21000㎡ 建筑面积 18000㎡ 建筑面积 48000㎡ 项目优势 离医院、车站近，门铃对讲 外观设计好、户型设计，交通便利 外观设计好、卧室全部朝阳 地段好，交通便利 地段好，离学校近 地段好，离学校近 地段较好，户型设计好，楼间距大 景观绿化 25% 5% 25% 10% 15% 10% 20% 主要户型 三室二厅：120㎡ 三室二厅：110㎡ 三室二厅；130㎡ 三室二厅：120㎡ 三室二厅：120㎡ 三室二厅：116㎡ 三室二厅：120㎡ 装修情况 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 销 售 率 30% 85% 60% 100% 三期50% 100% 80% 宣传均价 1042元/㎡ 1068元/㎡ 1086元/㎡ 975元/㎡ 1205元/㎡ 1100元/㎡ 1343元/㎡ 比较权重 10% 15% 15% 10% 5% 5% 40% 加权值 104元/㎡ 160元/㎡ 163元/㎡ 98元/㎡ 60元/㎡ 55元/㎡ 537元/㎡ 备 注 1、加权值=宣传均价×比较权重 2、项目市场理论可比价格=各项目加权值=104+160+163+98+60+55+537=1177元/㎡ 注：以上比较权重数值百分比是根据可比项目对本项目的影响大小而定，与本项目可比性较大的则比较权重稍高，反之，与本项目可比性较小的项目比较权重百分比较小，根据市场权重比较法可测算出本项目市场理论价格为1177元/㎡（表价）。 二、项目住宅部分均价定位 （一）项目付款方式及折扣 1、一次性付款97折…………………………………………………预估成交比例约40%。 2、银行按揭及其它付款方式99折…………………………………预估成交比例约60%。 注：项目平均折扣率=0.97×40%+0.99×60%=98.2% （二）项目均价定位（实价） 1、项目理论实售均价（折后）=市场理论均价×平均折扣率 =1177元/㎡×98.2% =1156元/㎡ 结合项目自身园林景观、建筑产品质量、建材设备、智能化物业管理、切入市场时机（现房销售）等诸多增值因素，我们建议在市场理论均价基础上给项目加权100元/㎡，最终折后均价为1256元/㎡ 2、项目实售均价（折后）=项目理论实售均价+项目加权 =1156元/㎡+100元/㎡ =1256元/㎡ 3、项目宣传均价（折前）=项目实售均价÷项目平均折扣 =1256元/㎡÷98.2% =1280元/㎡ 三、 登达雅苑住宅价格制定方案解析 （一）登达雅苑住宅价格定位 影响及决定住宅每户最终价格的相关因素有栋差、层差、户型结构、朝向、景观、采光等方面。下面将根据住宅价格定位考虑相关因素及本项目特征依次确定各栋楼及各层均价，再结合各户型结构、景观朝向及采光特征确定每套户型最终价格。 1、项目各楼幢价格定位考虑因素及定价结果 序号 影响价格因素 权重比例 1 景观 40% 2 位置 10% 3 户型结构 10% 4 采光 30% 5 噪音 10% （1）、各楼栋特征及优劣势分析比较 1）8#、9#交通便利，通风采光较好；景观绿化充足，车位齐全； 2）5