天保政府公屋项目预可研报告（汇报版）20090122 (NXPowerLite).ppt

项目定位 项目客户定位 * 加工区人口（人才）住房需求 操作工 技术工 中级管理人员 科研人员 高级管理人员 蓝领公寓、白领公寓 政府公屋、少量白领公寓 经济适用房、部分政府公屋 经济适用房、部分商品住宅 中高档商品住宅 5万以下 5-7万 9-12万 7-9万 12万以上 蓝领公寓、白领公寓 政府公屋、少量白领公寓 经济适用房、少量政府公屋 经济适用房、少量商品住宅 中高档商品住宅 本项目目标客户群以技术工、科研人员、部分中级管理人员为主，家庭年收入在5-12万之间。 家庭生命周期 家庭类型 青年之家 青年持家 小太阳 后小太阳 孩子三代 中年之家 老人一二三代 基本型客户 人口比重：区域发展期占人口总量比较高，约65-70%，进入成熟期后，约占人口总量55-60%； 人口来源：以外地来津工作人员为主； 年龄情况：20-30岁区间占比超过80% 工职分布：技术工及行政机关基层人员 收入情况：平均家庭年收入5-9万元 提升型客户 人口比重：区域发展期占人口总量比约30-35%，进入成熟期后，约占人口总量40-45%； 人口来源：本地、外地人员比重相当； 年龄情况：集中在35岁左右 工职分布：企业技术工，科研人员，中层管理人员和行政机构职员 收入情况：平均家庭年收入7万元以上 注：基于本项目开发背景，为保障区内有效需求的满足和资源的有效流转，本项目客户应建立相应准入机制。如：与加工区企业签订劳动合同并缴纳社会保险的从业人员或者加工区行政人事机构从业人员。 项目定位 项目客户定位 * 13% 购买 87% 租住 居住方式 1% 四室 3% 三室 12% 两室两厅 24% 两室一厅 47% 一室一厅 13% 零居室 户型 1% 120平米以上 6% 90-120平米 11% 75-90平米 22% 60-75平米 41% 45-60平米 14% 30-45平米 5% 30平米以下 面积 基本型客户调研资料 75% 生活配套设施 48% 社区环境 89% 家具家电 53% 装修标准 45% 采光及朝向 31% 户型设计 100% 离单位距离 主要关注点 5% 2000元以上 9% 1500-2000元 13% 1000-1500元 29% 800-1000元 32% 500-800元 12% 500元以下 租金支付能力 基本型客户调研资料 对园区企业员工深入调研后发现： 基本型客户绝大部分希望能以承租的方式就近居住； 45-75平米区间，一室和两室户型是此类客户需求重点； 基本型客户能承受租金水平为500-1000元/月； 离单位距离、生活配套设施、家具家电齐全是此类客户主要关注点。 项目定位 项目客户定位 * 72% 购买 28% 租住 居住方式 1% 四室 11% 三室 22% 两室两厅 55% 两室一厅 9% 一室一厅 2% 零居室 户型 7% 120平米以上 19% 90-120平米 53% 75-90平米 11% 60-75平米 5% 45-60平米 2% 30-45平米 1% 30平米以下 面积 提升型客户调研资料 83% 生活配套设施 97% 社区环境 22% 家具家电 34% 装修标准 61% 采光及朝向 79% 居住舒适性 100% 离单位距离 主要关注点 8% 5000元/平米以上 31% 4000-4500元/平米 43% 3500-4000元/平米 13% 3000-3500元/平米 3% 2500-3000元/平米 2% 2500元/平米以下 希望价格区间 提升型客户调研资料 对园区企业员工深入调研后发现： 提升型客户多数愿意选择合适房产就近购买； 75-90平米，两室户型是此类客户需求主力，另外120平米左右三室户型也有一定需求； 多数提升型客户能接受价格区间为3500-4000元/平米； 离单位距离、生活配套设施、居住舒适度和社区环境是此类客户主要关注点。 项目定位 项目客户定位 * 满足并优化规划设计限制 具有较强的针对性和前瞻性 具备一定的市场竞争力和可操作性 基本原则： 定位思路： 客户导向 市场导向 从客户的角度出发，以客户的实际需求为定位依据 从市场的角度出发，以市场规律为定位依据 项目定位研究 项目产品定位 * 项目定位 项目产品定位 * 通过对目标客户研究后我们发现： 未来区域人口工职分布中，中级管理人员、科研人员、技术工所占比例约为15：25：25，科研人员对政府公屋和经济适用房的需求按平均比例计算，则项目政府公屋与经济适用房的比例约为57%：43%； 加工区从人员家庭年收入分布中，5-7万、7-9万、9-12万所占比例约为37%：19%：13%，则项目政府公屋与经济适用房比例约为53%：46%。 建议项目政府公屋面积占比为55%，经济适用房面积占比为45% 根据目标客户需求特征和市场经验