文鼎豪园项目策划方案.docVIP

壹 项目自身素质分析 一 项目基本情况 项目位置：本项目位于边西街与大学南路交汇处，东靠大学南路小学，西临边西街，南接城中村老住宅楼，北临大学南路。 土地面积；占地9亩，地基已经做完。 地形状况：项目用地呈正方形。 初步开发计划：建设单体住宅。 二 项目周边环境以及市政配套设施 环境综述：西、北面对窄小老式街道，边西村南北不过200米长，大学南路东西不过700－800米长。南面为旧住宅楼，也为之区域带来了不少生活垃圾。东面为大学南路小学，噪音污染也不可避免。但随着层中村改造项目的推行，不久的将来此区定会成为开发热点。 景观状况：东南部均被其他建筑所阻，但因建筑高度有限（最高四层），可以看到友谊西路的全貌。北部与西北大学相对，可看见其全景。南为旧楼。本高层项目视野开阔，景观不佳。 市政配套：周边配套成熟，仅距友谊西路200米，那里银行、超市、学校、医院齐全，无不便之感。北靠大学南路小学，距八十二中不过800米，离体育学院、西工大及其附中不过两站路程。与西北大学相对而望，距海星超市300米，友谊医院即在眼前，距省医院500米，农贸市场在向东300米处。边西街、边东街饮食店铺林立。周围休闲娱乐场所甚多。 交通出行：步行100-200米到达友谊西路（黄雁村什字），公共交通网络发达，线路繁多，从此出发，可达市区任意区域，有521路、504路、512路、29路区间、29路、21路、6路、35路、707路、40路等车路过此地。自驾车可直接由边西街进入即可到达，亦可从边东街进入，从大学南路向西绕行即到。 三：综合评价 地块居住价值综合评价 指标 位置 形状 环境 景观 配套 交通 前景 综合 情况 离友谊西路近 呈正方形状 一般，交通不理想，受少许生活噪音污染 无可观赏景色 商业生活设施齐全步行不出15分钟 乘公交车步行均可，驾车有些拥挤 周边几乎没有同类项目的开发，前景乐观。 距市中心、南二环都不远，位置不错，但有先天缺陷 评价 中上 中 中下 下 上 中下 中 中 未来居民生活便利程度评价 指标 子女教育 工作上班 购物 出行 餐饮 娱乐消费 综合 情况 西北大学、西工大、体育学院、八十二中、西工大附中、友谊中学。 公交车可达全市任何区域。 大型超市步行四分钟即到，小商店林立。 十分中步行到公交站 边东、边西两街小食店林立，友谊西路酒家饭店很多 网吧，卡拉ok歌舞城具全 生活在本区十分便利吃穿住行一应俱全。 评价 中上 中 中上 中 中 中 中 四 项目初步开发计划 建筑类型：高层住宅 初步指标：总建筑面积：46500平方米（新建34800平方米），总用地：13100平方米，住宅面积：31100平方米，商业面积：3700平方米，密度：29%，容积率：3.55，绿化率：30%，停车为：地上62个、地下45个。 开发时间： 五 问题 问题一：如何寻找客户群？从几个方面对楼盘进行包装，使本项目具有尽可能大的市场竞争力？ 问题二：如何发掘卖点？ 问题三：如何克服项目先天存在的不利因素？ 问题四：如何挖掘地块的最大价值？ 贰 市场环境分析 一 西安概况 西安是陕西省的政治、经济、文化中心，也是西北地区的核心城市。他是一座具有千年历史的文明古城，作为十三朝古都的西安有着非常深厚的历史文化底蕴。 西安——西北乃至全国的重要工业基地之一，曾在工业史上留下过光辉的足迹。西安工业主要以东郊、西郊的轻、重工业为龙头带动整个行业的发展，维系着国民的生产和生活。加之近几年新奇的四大高新科技开发区，已成为国家重点科技产业基地，区内分布着众多的知名企业，如：高科集团、东盛药业、亨通光滑、千禾药业等。如今高新科技开发区已成为西安经济的支柱。 西安是全国著名的科技文教基地之一，市内科研院说众多，高校云集，分布着西安交大、西北大学、西北工业大学、西安电子科技大学等众多国内一流名校，是西部乃至全国人才培养储备和技术开发的基地。文化气息浓郁，科技实力雄厚。 西安也是闻名中外的旅游城市，灿烂悠久的历史文化及其独有的民俗文化和纯朴好客的民风，每年都能吸引数以万计的海内外游客来此旅游观光，推动了西安的经济快速发展，也提高了西安在国内外的知名度，而旅游业依然成为经济发展的支柱产业。 而今西安日新月异，发展很快，人均国民深产总值超过1100元人均可支配收入保持在年平均6%---7%的增长（全国去年增长为9%）,2003年达6700元左右，但因为起点低，整体水平依然落后。不少家庭生活水平还处于温饱状况，贫富差距较为悬殊，高收入阶层的收入与下岗职工相差数倍之多，一定程度上加剧了社会的不安定，从而影响社会整体的消费支出及其结构。