中元房地产优势户型专题研究-对竞争策略本源的回归.pptxVIP

优势户型 对竞争策略本源的回归 厉心于2007年8月 中元房地产集团有限公司 引言 1/城市多层住宅创新……变化、提升价值 2/高层小户型设计研究……市场、设计特点 3/小联排的设计研讨……新的市场空间 4/应对国六条的户型设计研究……对策 5/相对小户型设计探讨……相对、复合 6/解析情景花园洋房……本质、特点、创新 学习众家之长，归纳多年实践的体会，形成完整的理论，指导实践；实践再反馈，完善理论。 优势户型 内容简介 通过对目前市场上存在的户型同质化、定位盲目现象及后果的分析，在差异化的基础上提出“差异化的核心是优势”的思想，对竞争策略进行本源的回归，将“优势”定性为一种思维方式，并对“优势户型”的含义及实施方法进行解析，介绍“优势户型”的理论研究体系的构成。然后通过笔者近年的实践案例对比说明“优势户型”的方法及价值，希望能对大家的房地产开发有所启发，通过大家的积极参与，真正提升市场产品的品质，发挥“优势户型”的作用。 目 录 提出优势 解析优势 实践案例 优势体系 4. 优势体系 3. 实践案例 差异化的核心是优势 2. 解析优势 1. 提出优势 简述 从客户、开发商、设计师三个方面来分析户型的重要性，归纳市场上存在的同质化、定位盲目现象，分析导致的后果，在差异化的基础上提出“差异化的核心是优势”的思想。 客户如何看户型 总价影响决策 客户最终关心的是买一套房子需要花多少钱，所以在其最终确定购买时，房屋总价将起到决定性的作用。房屋的总价由单价和套型面积共同确定，户型面积对应于购买能力。 期房看不到: 期房其实是并不完整的产品，客户更多的是看到样板楼（房）或是户型模型，房子的外观、小区的景观更多的是一种描述，对客户的作用也相对较弱。户型平面作为在销售期间面对客户最重要的产品特征就显得格外的重要，所以在销售过程中客户的选择更多的是来自于对户型平面的认可程度。 客户能看懂 多数客户的专业程度其实并不高，对于立面风格、园林 客户 客户如何看户型 景观在没有实体展现之前其实是较难理解的。客户往往会从自己实际生活情况出发，去评价和选择一个户型。客户能看懂，明确提出要求的就只有户型平面 客户最关心 客户永远关心的是与自己生活最为紧密的东西。住宅作为一种价格很高的特殊产品，其价格又往往是多数普通老百姓全部的积蓄。在住宅产品的各项特征里，户型平面是与客户生活相关最为紧密的部分。很多客户在考量一个户型时，会仔细到一张床如何摆放，冰箱、洗衣机的位置在何处等等细微之处。很多客户在购买住宅时最为关心的就是花多少钱买一个何种平面的户型，而建筑立面风格、景观效果等其它因素只起到辅助或是促进的作用。好的户型是需要得到大多数普通老百姓的认可。 客户 开发商如何看户型 去化速度 好的户型能相对较快的进行去化，这样就能节省相对较多的资金成本和时间成本，直接转化为项目利润； 利润空间　 好的户型能卖出更高的单价，提高销售利润；好的户型可以进行大规模复制，节约了产品研发成本以及项目实际操作时间，这些可以很容易转化为利润； 市场竞争力 好的户型拥有相对较高的市场竞争力，使开发商在市场竞争中拥有更多的主动权，这在市场环境恶劣的情况下尤其重要； 项目品牌 好的户型是取得客户认同的基础，对于地产公司的品牌塑造有很大的帮助。 开发商 设计师如何看户型 市场结合点 在设计师的工作内容中，与规划、空间、立面、材质、结构、景观、装修等相比较，户型是与市场结合最紧密的内容。 但是经验明显不足　 国内设计市场的特点决定设计师了解、参与开发的深度有限，设计师对于市场方面往往兴趣也不大，导致在考虑市场方面存在明显不足。 出现设计盲区 往往开发商各部门参加讨论，内容、矛盾最集中的就是户型，户型成为要求设计师综合能力最高的方面。这种情况下设计师无从应对，只能交出话语权，成为绘图者。 设计师 地产建筑师的控制 设计经验 人体工程学 建筑相关规范 相关专业知识 空间控制能力 户型设计经验 开发经验 生活经验 地产开发观念 基本开发流程 市场、销售经验 工程、成本经验 总体平衡能力 结婚、有小孩 家庭生活体验 家庭曾经装修 平时留心 现状并不好,市场迫切需要兼具设计经验、开发经验、生活经验的地产建筑师来实现对户型的有效控制。 市场现状分析 简单改造，就好多了 目前市场上存在的很多户型可能存在很多问题，但其实只要进行简单的改造就会成为一个好的户型。调整一下尺寸，完善一下局部细节处理，马上就能解决问题。很多普通人对自己的住宅都能进行局部改造，以使之能满足自身生活需要，何况是专业的设计人员。我们多次对于各类项目住宅平面进行了设计修改，基本相同的面宽、进深下都可能对户型平面进行全面的优化。 户型定位盲目 目前市场有一些项目，几乎没有户型定位，拿几本楼书，抄几个户型，市场调