2008年南昌凤凰洲地块及银湖地块土地价值与分析报告.doc

谨呈：锡华集团 南昌凤凰洲地块及银湖地块 土地价值与分析报告 北京金网络地产顾问(中国) 二○○八年八月 目 录 第一章 南昌市整体研究 3 一、城市概况 3 1. 地理位置 3 2. 幅员面积及人口 3 3. 城市历史及布局 3 4. 城市的构想 5 二、城市宏观经济发展趋势 7 1. 整体概况 7 2. 近年GDP总量及增长率 8 3. 人均GDP总量及增长率 8 4. 消费 8 5. 十一五发展 9 三、南昌房地产概况 13 1．城市区房地产及住宅投资额分析 13 2．近年城市区房地产和住宅成交均价分析 14 3．城市区房地产需求发展趋势 15 第二章 南昌房地产调研 19 一、土地市场研究 19 1. 南昌市土地供应 19 2. 红谷滩新区土地拍卖 19 二、板块概况 25 三、热点板块研究 27 1. 市中心板块 27 2. 朝阳洲板块 30 3. 青山湖板块 32 4. 京东板块 34 5. 象湖——青云谱板块 37 6. 象湖——象湖新城板块 39 四、同比区域分析 43 1. 中心区域 43 2. 红角洲板块 45 3. 凤凰洲板块 47 4. 典型性项目借鉴性研究 49 五、南昌写字楼市场 60 1. 概述 60 2. 供需现状 60 3. 价格及租金水平 61 4. 板块对比分析 62 六．南昌商业 64 1. 南昌市2002——2010年商业发展规划 64 2. 南昌商业布局规划 64 3. 南昌商业现状 68 4. 南昌现阶段在部分楼盘内的商业状况 73 七．南昌小户型（酒店式公寓）产品分析 84 1. 目前南昌小户型公寓楼市场特点 84 2. 具体项目研究分析 85 八．类比商业紫金城项目商业特性分析 94 1. 经济技术指标 94 2. SWOT分析 95 第三章 凤凰洲项目规划及价值 97 一、地块条件研究 97 1. 地形地貌研究 97 2. 规划条件研究 98 3. 项目经济技术指标 99 4. 地面附着物及拆迁研究 100 二、地块环境研究 101 1. 交通环境研究 101 2. 自然环境研究 101 3. 人文环境研究 102 项目定位及可行性研判 103 1. 项目整体SWOT分析; 103 2．项目发展方向定位 104 3. 项目规划方向建议 112 4. 按目前土地规划指标执行的产品定位逻辑 113 四、项目经济测算 116 1. 试算一（C方案） 116 2. 试算二（B方案） 123 3. 试算三（A方案） 127 4. 物业资产评估 130 第四章 银湖项目分析 132 一、区域研究 132 二、银湖地块条件研究 133 三、地块环境研究 133 四、项目定位分析 134 1. 写字楼可行性分析 134 2. 购物中心、商铺可行性分析 135 3. 酒店可行性分析 136 五、项目定位总结 137 第一章 南昌市整体研究 一、城市概况 1. 地理位置 南昌市是江西省省会，全省政治、经济、文化、科技和信息中心，国家级历史文化名城，长江中游重要的区域中心城市。 南昌市位于东经115°27′--116°35′，北纬28°09′--29°11′，处江西省中部偏北，赣江、抚河下游，滨临我国第一大淡水湖鄱阳湖。 全境以平原为主，东南平坦，西北丘陵起伏，南北长约112.1公里，东西宽约107.6公里。总面积7402.36平方公里，平原占35.8%，水域占29.8%，岗地、低丘占34.4%。全市平均海拔25米，城区地势偏低洼，平均海拔22米。西部是西山山脉，最高点梅岭主峰洗药坞，海拔841.4米。 南昌市水网密布，赣江、抚河、锦江、潦河纵横境内，湖泊众多，有军山湖、金溪湖、青岚湖、瑶湖等数百个大小湖泊，市区湖泊主要有城外四湖：青山湖、艾溪湖、象湖、黄家湖(含礼步湖、蝶子湖)，城内四湖：东湖、西湖、南湖、北湖。 2. 幅员面积及人口 南昌作为江西省的省会，共辖四县五区、一个新区和两个国家级开发区，总人口是：近500万。（含辖市：南昌县、新建县、进贤县、安义县）南昌市区的人口是：约225.00万。全国35个特大城市之一。南昌市中心城区范围为236平方公里。 3. 城市历史及布局 3.1南昌的历史 六千多年前，南昌就建有若干个原始居民点。至三千年前，南起青云谱北至艾溪湖，形成了古代南昌居民的聚集区。 公元前202年，汉高祖刘邦命颖阴侯灌婴驻守南昌一带。次年(公元前201年)，灌婴率部在今南昌火车站东南约四公里的皇城(黄安)寺附近修建了一个方圆十里八十四步、辟有六门的土城，取“昌大南疆”之意，命名为“南昌”，时人称之为灌城，系南昌建城的开始。 3.2南昌的布局 南昌城市用地范围包括昌南、昌北两部分。 昌南城：城市适度发展，重点在降低人口密度，疏散旧城人口，调整用地结构，逐步外迁老城区的污