2008年昆明老街二期中期营销策划报告.pdfVIP

昆明市昆明老街（二期）商业项目 中期营销策划报告 中国上海派顿投资管理咨询有限公司 二〇〇八年三月二十日 PLATINUM SHANGHAI 昆明老街（二期）项目中期营销策划报告 总目录 文本说明………………………………………………………………………………………………………… 06 第一部分：二期项目发展方向综述………………………………………………………………………..07 一、商业发展基本策略…………………………………………………………………………………………… 08 （一）坚持以文化产业为主导发展方向 1.以昆明老街为载体的文化产业的发展范畴与主导方式 2.文化产业发展的策略与特性（与商业发展的关系） （二）坚持商业的低强度与特色发展路线 1.相对较低的商业强度有利于二期项目的良性发展 2.坚持以特色商业与特色功能区片发展为主线 （三）项目品牌与价值培养战略 1.昆明老街项目品牌发展的重要价值 2. 昆明老街商业文化是商业地产价值提升的重要载体 二、市场定位基本策略…………………………………………………………………………………………….11 （一）二期项目市场定位方向与主导原则 1.市场定位基本方向 2.市场定位主导原则 （二）多级次、多领域的市场发展理念 1.梯次市场发展理念 2.多领域与多元化发展理念 三、项目总体发展进程策略……………………………………………………………………………………….12 （一）项目发展的总体节奏控制 1.渐进式发展进程 2.发展节点与进度策略 （二）项目拆迁与项目进程的关系 第二部分：项目地缘特性分析……………………………………………………………………………….14 一、项目特性资源分析…………………………………………………………………………………………….16 （一）历史保护遗产资源 1.历史遗迹、历史建筑 2. 区内大型历史性公共设施 3.历史文化及人文掌故 （二）特色民居与特色建筑资源 1.挂牌保护建筑 2.历史风貌建筑 3. “一颗印”特色民居建筑及各色形态的新建建筑 2 PLATINUM SHANGHAI 昆明老街（二期）项目中期营销策划报告 （三）特色民俗文化资源 1.原味的民居风貌 2.世代传承的生活习性与习俗 3. 民间文化艺术 4. 民间技艺及特色物产 （四）特色商业品牌资源 1.特色商业老字号 2.特色商业业态 （五）特色旅游观光资源 （六）特色商业文化与个性 二、周边配套规划特点…………………………………………………………………………………………….22 （一）交通特性 1.外围交通路网基本满足行车需要 2.光华街、正义路车行交通压力较大 3.区域内人车分流条件基本具备 4.周边公交线路覆盖全市 （二）文化点布局 （三）政府机关 （四）南屏广场及其他 三、周边主要项目（设施）状况及影响………………………………………………………………………….25 （一）交通设施面临较大压力，停车问题严峻 （二）大型公共文化设施较多，有利于文化艺术氛围的营造 （三）两级政府机关较集中，政治文化较为突出 （四）商业设施及其他大型公共设施 四、地块规划控制条件…………………………………………………………………………………………….26 （一）各种尺度街道形成的不同功能和趣味的街区 （二）为不同主题的线路提供天然的条件 （三）充分的空间跨度易于形成不同实体专区的有机呼应 1.主体架构 2.主力景观节点 3.主力商业节点 4.主力建筑节点 5.东、西两线核心街区 五、政府对本区域的保护和发展意图的归宿点………………………………………………………………….26 硬体 软体 人 六、综合分析.………………………………………………………………………………………………………27