中海国际社区Y.pptVIP

* * 中海国际社区 关键字： 一线品牌开发商、100万平米国际型复合社区 案例借鉴： 通过品牌、营销策略和多种物业形态产品成功拦截不同层次客户、成功打造城市标杆项目 案例可使用范围： 二线城市、位于城市边缘区域、百万平米社区打造中高端项目的参考案例 项目基本信息 城市：吉林省省会，政治、经济、文化和交通中心林省省会，二线城市，总人口700万 性质：中高端多物业形态项目。 规模：57万占地面积，城市大盘项目。 区位：城市新行政中心，南部新城。 交通：城市主干道，内外交通条件良好。 碧林 橙郡一期 熙岸 观邸 长滩 橙郡二期 项目基本概况 一线品牌开发商打造的位于城市未来副中心、大规划复合型城市中高端住宅 水岸馨都 水岸春城 莱茵东郡 中海地产生活圈 2008年6月 橙郡一组团 2008年7月 碧林二组团 官邸组团加推 碧林一组团 官邸一组团 50套特价房 2008年9月 五盘联动促销 2008年11月 感恩特惠 2009年3月 橙郡二组团 2009年5月 橙郡二组开盘 2009年6月 加推洋房 2009年7月 各组团产品推售 优惠期 橙郡二组团 项目初期推售紧邻临河街的碧林组团，以档次相对较低的产品导入客户群体。 在碧林取得良好的销售情况下，推出官邸组团，利用别墅产品提升项目档次与形象。 在档次得到良好的提升下，以橙郡组团入市，增加项目溢价的收益。 随后提升碧林组团价格，完整全面价格的提升，同时加推官邸组团，完整城市客户的全覆盖。 在剩余房源不多的情况下，推出优惠措施，进一步提升销售量。 后随着房地产行业的下滑，项目进入销售低谷，通过五盘联动的措施，降低市场影响，扩大销售。 项目持续优惠，降低宏观大势对中海系列产品的影响。 09年5月份市场逐渐回暖，项目推出橙郡二组团产品。 在销售良好的大形势下，客户需求全面释放，橙郡随即开盘。 7月份项目持续加推洋房，进一步扩大市场份额。 2009年9月 橙郡加推 项目营销节奏 开盘初期，多类型产品同步推出，吸纳不同层次客户，后期营销推案促销频次相对较密集，形成项目的持续热销 2010年7月 长滩组团 优惠及新品推广 橙郡加推 长滩蓄水 橙郡加推 橙郡三期 2010年5月 产品加推频次密集 持续有老带新优惠 10年5月长滩组团开始蓄水，绝版水岸住宅亮相春城 项目整体规划 大规模、多组团、分区明确、物业形态多样化、同时利用外部的强势水资源与内部规划的营地景观形成了良好的呼应与配合。 碧林 橙郡一期 熙岸 观邸 长滩 橙郡二期 组团规划，五大居住组团：碧林、观邸、橙郡、长滩、熙岸。包括多层、小高层、高层和低密度高级住宅等多种建筑形式。 整体设计为复合型国际新城，包括住宅区、商业公建和国际教育三大功能模块。 国际社区的丰富产品线，增加了项目的抗风险能力，同时完成了价格的迅速攀升； 湿地公园 城市外部景观资源的借势与园区景观规划的结合。 项目景观规划基本借助政府规划的湿地公园； 园区内部景观规划以硬地景观规划为主，水系利用较少； 通过外部的强势水资源与内部规划的营地景观形成了良好的呼应与配合； 别墅产品的稀缺，导致了官邸别墅的快速销售，同时极大的提升了项目的形象； 项目各类产品构成全面，面积控制尺度较大，面积自动将客群进行了分类，但同时也为其他项目切入抢夺客户留有了空间； 项目推盘策略完成了城市全客群的覆盖，其中主城区导入人口尤为明显； 分期 户型格局 户型面积 户型比例 供应套数 销售套数 碧林、观邸、橙郡暂推部分产品 二房 83-105 35.02 846套 830套 三房 124-154 46.56 1141套 1110套 四房 159-180 8.07 195套 175套 单体 680-681 0.08 2套 2套 叠加 209-246 2.81 68套 65套 双拼 318-319 2.40 58套 56套 联排 220-258 4.39 106套 103套 项目产品分析 复合型产品线，成功拦截不同层次的客户，产品自身设计无突出亮点，通过品牌及宣传推广最后成功去化各物业产品。