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国有划拨土地使用权转让合同纠纷案代理词 发布时间:2010-9-15 21:49:00 点击: 次 国有划拨土地使用权转让合同纠纷案 二审代理词 ? 审判长、审判员： 安徽承义律师事务所接受上诉人阜阳市××棉麻公司（以下简称棉麻公司）的委托，指派我担任其与被上诉人阜阳××建筑公司（以下简称建筑公司）、 原审第三人安徽省××拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）买卖合同纠纷案的二审代理人。本代理人现就本案争议的焦点问题，提出以下代理意见，供合议庭参考： 一、2004年12月6日耿××与刘××签订的协议因违反法律强制性规定而无效。 从该协议约定内容可见，耿××与刘××签订协议的性质实质上是国有划拨土地使用权转让合同，该协议内容是对2004年8月29日第三人拍卖公司 接受上诉人棉麻公司委托对棉麻公司的国有划拨土地使用权和该地上房屋进行转让。根据下列法律和行政法规规定，转让房地产涉及国有划拨土地使用权的，应当经 有批准权的人民政府批准。 1、《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审 批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。” 该法条第二款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当 按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”由此可见，转让房地产涉及划拨土地使用权的，应当报经有批准权的人民政府批 准。 2、国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(即55号令)第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定 的情况外，不得转让、出租、抵押。”该条例第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上 建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、 其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获 收益抵交土地使用权出让金。” 3、国家土地管理局《关于执行城市房地产管理法和国务院５５号令有关问题的批复》第二条规定：“划拨土地使用权转让审批问题， 应当按照《城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定执行，即以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审 批。目前，国务院尚未对人民政府审批划拨土地使用权转让的权限作出新的规定，应按国务院原有规定《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》（国发 〔１９８９〕４９号）关于“政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限，应与行政划拨国有土地使用权的批准权限相同”的规定执行，不宜再按国务院５５号令关 于由市、县人民政府有关部门审批的规定执行。”该批复第四条指出：“《城市房地产管理法》第三十九条第二款规定，经过批准，划拨土地使用权人转让房地产也 可以不办理出让手续。这是只有在具备法定条件下才能适用的条款，即有批准权的人民政府必须按照国务院的规定，才能决定有关当事人可以不办理出让手续；划拨 土地使用权转让方虽经批准可以不办理出让手续，但要按照国务院的规定缴纳有关土地收益。目前，有些地方片面理解第三十九条第二款的规定，在国务院有关规定 尚未出台的情况下，擅自批准划拨土地使用权人不经办理出让手续转让房地产，甚至一些划拨土地使用权人不经依法批准未办理出让手续也不依法缴纳有关土地收益 就擅自转让房地产，不仅违反了第三十九条第二款的规定，也使第三十九条第一款不能正常贯彻执行，造成土地市场混乱。为制止各种非法转让行为发生，维护土地 市场的正常秩序，防止国有土地收益流失，在国务院有关规定出台之前，转让划拨土地使用权应暂按国务院５５号令第四十四、四十五条规定执行，有关审批和出让 手续，应按《城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定执行。”由此可见，人民政府审批划拨土地使用权转让的权限，应按国务院《关于出让国有土地使用权批 准权限的通知》（国发〔１９８９〕４９号）关于“政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限，应与行政划拨国有土地使用权的批准权限相同”的规定执行。 4、国务院《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》（国发〔１９８９〕４９号）第一条规定：“政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限，应与 行政划拨国有土地使用权的批准权限相同，按照《中华人民共和国土地管理法》中关于国家建设用地批准权限的规定，出让国有土地使用权的批准权限为：耕地 １０００亩以上、