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工 作 手 册 物业服务有限责任公司 目 录 企业文化 ------------------------------------2 公司简介 ------------------------------------2 晨光·绿景花园小区概况------------------------2 公司组织架构 --------------------------------3 部门职能及岗位职责 --------------------------4 行为规范 ------------------------------------19 劳动纪律 ------------------------------------20 绩效考核制度 --------------------------------25 作业规范及标准 ------------------------------57 规章制度 ------------------------------------102 奖惩规定 ------------------------------------109 第十二章 附则 ----------------------------------------112 第一章 企业文化 公司精神：热诚、专业、团结、奉献 服务宗旨：用户至上、诚信待人 服务理念：客户的事就是头等大事 工作作风：不推诿、不拖沓、讲迅捷、讲高效 工作理念：做事先做人，做人首立德 第二章 公 司 简 介 昌吉市晨光·绿景花园小区是新疆新能房地产开发有限责任公司一次性开发建设规模最大的小区，是公司发展进程中里程碑式的项目。项目居昌吉城市中央，具有闹中取静，地理位置优越的特点，是城市中坚力量必威体育精装版居住的理想之地，最佳人居环境。 在新能集团公司、新能房产公司和鸿德苑物业总公司的坚强领导下，昌吉市物业分公司通过组建一支专业化服务团队，集合“五化两型”，即规范化、专业化、科学化、人性化、智能化与经营型、节能型的物业管理运营和管控模式，将晨光·绿景花园小区服务管理成具有新能房产特色、鸿德苑物业 “品牌”窗口和经营标杆示范点的创新发展优异型物业小区，暨是对公司全面开创“大房产 大物业”新局面的最好诠释。 晨光·绿景花园小区概况 晨光·绿景花园小区位于昌吉市区，横贯塔城路，东至延安南路，西至长宁南路，紧邻华尔兹音乐城。占地333.21亩，总建筑面积529059.84㎡，筑密度15.09%，容积率2.2％，绿化率41.73%，预计开发建设42栋住宅楼。其中，小高层9栋，高层33栋，共有住户3890户。2013年-2014年开发建设29栋，小高层6栋，高层23栋，共计2936户，总建筑面积约365391.77㎡；2014年-2015年共计开发13栋，其中小高层3栋，高层10栋，建筑面积96507㎡，共计954户。 周边环境及市政配套：小区周边拥有完善的城市配套：市政府、中医院、华洋购物城近在咫尺，与第七中学相距不到1公里，隔街相望的第十二小学，5公里范围内有24小时服务的建设银行、农业银行等金融机构。公共交通线路有1路、5路、44路、54路在站前停靠，是连接城市中心、众多高等学府的重要节点之一。50米市政绿化林带与小区绿景、体育公园构建成了天然氧吧式的园林社区，得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通是城市中坚力量必威体育精装版居住理想之地。 第四章 物业分公司组织架构 部门职能及岗位职责 物业分公司工作职能 1、参与物业验收，办理业主入伙手续，装修审查及检查等工作。? 2、对所辖物业实施的日常物业管理，根据国家及政府的有关法律法规和《物业管理条例》、《物业管理委托合同》的规定对房屋建筑、设施设备、消防、保安、清洁、绿化、社区文化等进行一体化管理；组织业户意见调查和分析，对业户投诉进行处理。? 3、严格执行公司有关管理方针与管理制度。? 4、严格执行公司财务管理制度，与业户共同创造社区社会效益、经济效益、环境效益。? 5、有权制止违反物业管理法律法规的一切行为。做好日常消防管理工作，杜绝重大火灾隐患或事故的发生。? 6、就有关重大管理问题向公司和有关部门请示汇报。? 7、负责物品供应商的初步挑选及供应商的管理，所供物品的验收。? 8、完成总公司下达的工作计划、管理目标、经济指标。 经理岗位职责 1、认真贯彻执行总公司和本公司经营方针、政策；完成总公司下达的经营管理目标。 2、制订分公司相关专业发展规划及实施细则。 3、确定分公司年度工作总体计划和实施细则；参与重大项