谈商业银行房地产信贷风险及防范.docVIP

谈商业银行房地产信贷风险及防范房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。 　　一、银行房地产信贷过程分析 　　1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。 　　2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。 　　3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。 　　二、银行房地产信贷风险揭示 　　结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。 　　1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。 　　2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。 　　 3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。 　　 4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。 　　 5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。?? 三、房地产信贷的潜在风险??1、房地产企业资金实力不强，其资金过多依赖银行??房地产业的高额利润诱使房地产企业盲目新增项目，扩大投资，使本已紧张的营运资金更加紧张；更有甚者，没有自有资金而组建房地产企业，为了验资暂时向其他企业借款，将资金打入其银行账户，验资后再将资金抽走，这些企业实质上是空壳企业。因而，开发商必须依赖银行的开发贷款和房屋预售款来进行项目的运作，而房屋预售款中大部分是银行对个人发放的住房按揭贷款，因此，开发商营运资金中的绝大部分是银行的信贷资金。据国家发改委调查显示，开发商投入房地产的资金61％来源于银行。一旦房地产企业运作的某个环节出现问题，银行贷款就会出现风险。?? 2、房地产市场的周期性，构成银行按揭贷款的潜在风险??伴随着宏观经济周期，房地产市场呈现一定的周期性。经济繁荣期，人们收入多，购买力强，个人改善住房的消费需求增加；同时，第二、第三产业对于生产用房、商业用房的需求也增加，房地产市场的需求大于供给，房屋价格上涨。与此同时，投机炒房者对于房价上涨的预期促使其增加购房数量，更加拉大了房屋的供需缺口，从而推动房价进一步上涨，直至出现房地产泡沫。当经济出现衰退，步入萧条期时，大量企业倒闭，失业人口增加，人们收入减少，社会购买力下降，房地产市场的需求小于供给；投机炒房者迅速抛售囤积的住房，房屋价格快速下跌。如果借款人在房地产泡沫最严重时购房，而社会经济快速