入门计量経済学第01回-丽泽大学.PPT

* * * 責任ある不動産投資: Responsible Property Investing 私たち機関投資家には、受益者のために長期的視点に立ち最大限の利益を最大限追求する義務がある。 この受託者としての役割を果たす上で、（ある程度の会社間、業種間、地域間、資産クラス間、そして時代毎の違いはあるものの）環境上の問題、社会の問題および企業統治の問題（ESG）が運用ポートフォリオのパフォーマンスに影響を及ぼすことが可能であることと考える。 さらに、これらの原則を適用することにより、投資家たちが、より広範な社会の目的を達成できるであろうことも認識している。 したがって、受託者責任に反しない範囲で、私たちは以下の事項へのコミットメントを宣言する。 １．私たちは投資分析と意思決定のプロセスにESGの課題を組み込みます。 ２．私たちは活動的な（株式）所有者になり、（株式の）所有方針と（株式の）所有慣習にESG問題を組み入れます。 ３．私たちは、投資対象の主体に対してESGの課題について適切な開示を求めます。 ４．私たちは、資産運用業界において本原則が受け入れられ、実行に移されるように働きかけを行います。 ５．私たちは、本原則を実行する際の効果を高めるために、共働します。 ６．私たちは、本原則の実行に関する活動状況や進捗状況に関して報告します * Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp 4.環境配慮型不動産は市場でどのように評価されるのか? Yit : 費用控除後の賃料収益 Rf : 安全資産の投資利回り Rp : リスク?プレミアム G : 収益のマクロ的な上昇率 * Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp 不動産価値の決まり方 L : 流動性リスク F : ファイナンスリスク ξ:予期できぬリスク 環境への配慮が賃料に及ぼす影響1 : yit G: 環境基準(Energy Star, LEED) (賃料水準) ３％弱程度の賃料上昇が確認(実効賃料で6%程度上昇) Eichholtz,P, Nils Kok and John M.Quigley,(2009) “Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings,” Berkeley Program on Housing and Urban Policy Working Papers,W08-001. (稼働率) 稼働率の3%(Energy Star)から8%(LEED)の上昇が確認 Fuerst, Franz and Patrick McAllister,(2009), “ An Investigation of the Effect of Eco-Labeling on Office Occupancy Rates,” Working Papers in Real Estate Planning(The university of Reading), No.2009-08. (稼働率?賃料?売買価格) Wiley,J.A, J.D.Benefield a,d K.H.Johnson,(2009), “Green Design and the Market for Commercial Office Space,” Journal of Real Estate Finance and Economics, (forthcoming). * Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp 収益水準にどのような影響をもたらすのか? 環境への配慮が賃料に及ぼす影響2 : yit 1.費用を節約することで利益を確保できる第三次産業の企業 2.株主からのCSRの要請された企業 3.環境に敏感な企業(負のイメージを払拭するため) 4.高い付加価値を生産する人材を多く抱える企業 5.政府または公的機関 6.消費者の行動に敏感な企業体 Eichholtz,P, Nils Kok and John M.Quigley,(2009), “Why Do Companies Rent Green? Real Property and Corporate Social Responsibility.” Berkeley Program on Housing and Urban Policy Working Papers,W09-004. Amacher,G.S, E.Koskela and M. Ollikainen(2004), “Environmental quality com