资产评估—房地产评估案例3.docVIP

房地产估价报告 股价项目名称：上海市青浦开发区内的工业用房地产市场价值评估 委托估价方：上海张江高新技术产业开发区青浦园区有限公司上海中正评估服务有限公司致委托方函 - 1 - 评估师声明 - 2 - 估价的假设和限制条件 - 3 - 房地产估价结果报告 - 5 - 一、 委托估价方 - 5 - 二、 受托估价方： - 5 - 三、 估价对象 - 5 - 四、 估价目的 - 7 - 五、 估价时点 - 7 - 六、 价值定义 - 7 - 七、 估价依据 - 7 - 八、 估价原则 - 9 - 九、 估价方法 - 9 - 房地产估价技术报告 - 12 - 致委托方函 上海张江高新技术产业开发区青浦园区有限公司青浦上海中正评估服务有限公司 上海张江高新技术产业开发区青浦园区有限公司青浦区华纺路99弄99号 ：021上海中正评估服务有限公司 北蔡御桥路1441号 浦东旧机动车交易市场内 0281-1-68921-686896-6931089221-6931-890232538-4121-11-6 估价对象 房地产的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地2字(2007)第001号]房地产权证及估价师实地查勘可知，估价对象为工业用房地产，房屋所有权人上海张江高新技术产业开发区青浦园区有限公司，房屋用途为厂房。截止估价时点，土地剩余使用年限为40年。 房地产实体情况 该房地产为青浦区华纺路99弄99号。 房地产权状况 根据委托方提供的[沪房地2字(2007)第001号]房地产权证及估价师实地查勘，该房地产所有权归上海张江高新技术产业开发区青浦园区有限公司本次评估中所采用的价格标准是评估基准日有效的价格标准。在本次评估中，至本评估结果提供时，国家宏观政策及市场状况在评估基准日时并未发生任何重大变化。上海张江高新技术产业开发区青浦园区有限公司青浦区华纺路99弄99号，土地总面积30000）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。 估价依据 (一)行为依据 《委托评估函》 （二）法律法规依据 1、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及上海市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件：《中华人民共和国土地管理法》、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 2、《中华人民共和国公司法》 3、关于转发〈资产评估操作规范意见（试行）〉的通知》 4、《企业会计准则》 5、《企业会计制度》 6、其他有关的法律、法规和规章制度。 (三)准则依据 1、《资产评估准则-基本准则》； 2、《资产评估职业道德准则-基本准则》； 3、《资产评估准则-评估报告准则》； 4、《资产评估准则-评估程序准则》； 6、《资产评估准则-不动产准则》 7、《资产评估价值类型指导意见》； ? 8、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》 (四)产权依据 [沪房地2字(2007)第001号]房地产权证 估价原则 合法原则 该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益进行，即要估价时估价对象具有合法的产权和用途，涉及到估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。 独立、客观、公正、公平原则 谨慎原则 估价时点原则 估价方法 根据本次估计目的及可以收集到得资料，采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用市场比较法和重置成本法。 市场比较法将被估房地产的土地使用权与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产土地使用权加以比较对照，对已经发生了交易的类似房地产土地使用权的已知价格进行调整修正，得出被估房地产土地取得成本。 市场方法的基本步骤： （1）收集案例→（2）选取可比案例→（3）建立价格可比基础→（4）修正交易情况→（5）修正交易日期→（6）修正区域因素→（7）修正个别因素→综合评定估价值。 重置成本法是以建造估价对象建筑物或类似建筑所需的各项必须费用之和为基础。再加上正常的利息、利润和相关税费，得到估价对象的重置价值并考虑成新，以此估算估价对象房地产价值。 十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面与细致地测算，并结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象在现状权利状态下，于二零一一年十二月十二日的房地产市场价值为人民币（大写金额为贰仟零捌拾万贰佰壹拾玖元整），单价为2080元/平方米（大写金额为贰仟零捌拾元人民币） 十一、估价人员 姓 名 中国注册