天津程辉酒文化产业园项目运营研究报告(下）.pptVIP

天津程辉酒文化产业园 (下） 项目运营研究报告 具有大型商务会议功能并融合酒、艺术、文艺主题的旅游地产 本项旅游板块定位建议 本项旅游板块 产品定位建议 国际会议中心、休闲活动场所、星级酒店、世界艺术街、名人大道、多功能会馆、商业配套等等 以举办世界酒产业论坛会、艺术节、电影节等大型国际会议活动为切入点，使该项目迅速成为瞩目焦点。 本项旅游板块 营销策划建议 项目产品定位建议 项目住宅板块 由于本项目一期不涉及住宅产品，且住宅产品市场政策、市场环境等因素不具有稳定性，因此待开发时再做具体分析。本案占不做住宅产品分析 项目整体开发策略及各期关系建议 （开发顺序主要考虑到政府批复地块的局限性） 项目早期开发 项目中期开发 项目后期开发 早期开发为商业板块，早期开发产品承担市场品牌、项目聚气、现金流支撑的责任 建立酒产业终端及商业商务配套 中期开发为产业板块与住宅板块，中期开发产品承担形成产业聚焦，打造完整产业链、实现项目价值的责任 完整酒产业链，实现真正酒产业聚集 后期开发旅游板块，实现项目价值深度提炼 实现项目利润最大化 项目汇报思路 part.1 项目理解及问题 part.2 酒产业园运营理念 part.3 项目定位及产品建议 part.4 项目销售策略建议 part.5 项目竞争与财务分析 2.1 项目现金流理解 2.2 产品销售策略 项目一期产品承担现金流及市场品牌两大责任 现金流的理解 项目滚动式开发，一期投入资金快速回笼，再投入二期产品开发。 一期产品快速去化 销售产品（公寓、写字楼、部分商业、部分酒店） 自持出租产品（部分商业、部分酒店） 2.由于本项目区域不成熟，目前阶段区域的商业物业租金应偏低，自持出租产品，虽然未来有稳定的收益率，但前期资金回笼较慢且自持产品无法期房发售 本项目一期产品快速去化面临的问题 1.本项目所在区域尚不成熟，市场认知度偏低。这将导致一期销售产品的销售周期长，不利于资金快速回笼 缩短销售周期实现快速去化 项目一期产品承担现金流及市场品牌两大责任 现金流的理解 短期内资金快速回笼的同时带来长期自持的稳定收益 首先我们认为：本项目一期产品应以商业产品为核心，依靠商业进驻起到聚势效果，从而拉动其他产品销售，因此本案先从商业产品建议开始 首先来设定我们满意的状态 我们换种角度来理解现金流 （金融角度）短期无利息融资同时带来未来稳定收益率及产品溢价 （地产角度）产品快速去化，本金与利润快速回笼 我们将从这两个角度出发 本案商业产品研究 项目定位建议 项目商业产品定位为建议：郊区型高端商务综合体 郊区型商业以主题消费和娱乐体验消费为主 本项目预计业态种类 主题板块：酒类及酒类衍生品 休闲娱乐板块：健身中心、酒吧、KTV、美容水疗SPA、洗浴中心内、电玩游戏厅、剧场影院、创意街区。 商务休闲板块：咖啡吧、茶社、会所 餐饮板块 ：快餐（肯德基、麦当劳、必胜客、）、中餐（俏江南、周记海鲜等）、西餐（法式、意式、泰式等餐厅）、其他连锁餐饮 购物板块 ：精品超市、服装、家居装饰品、其它 （主力业态） 本项目业态配比建议 主力业态与普通业态比例为：6：4 即：主题板块、休闲娱乐、餐饮占总比例为6，商务休闲、购物板块为4 四层：健身中心、美容、水疗SPA、洗浴中心、剧场影院、酒吧、KTV、电玩游戏 三层：中餐（俏江南、周记海鲜等）、西餐（法式、意式、泰式等餐厅）咖啡吧、茶社、其它连锁美食 二层：酒主题及酒类延伸品：红酒主题区、酒博会馆（1-2层）、休闲创意街区、精品时尚购物（1-2层） 一层：综合中心、快餐（肯德基、麦当劳、必胜客）、酒博会馆（1-2层）、生活主力店（屈臣氏、精品超市）、金融银行、精品时尚购物1-2层、甜品店（蛋糕、冰淇淋）、专卖店、会所（一层至四层、定位为私酒会所） 本案商业产品研究 项目定位建议 项目商业产品落位布局建议（备注） 低毛利 业态 中高毛利业态 高毛利 业态 客流 量大 流量与稳定收益 白天 白天 白天与晚 白天与晚 经营时 间划分 经营时 间划分 业态属性 经营属性 本案商业产品研究 项目定位建议 以红酒“体验”为主题的产品 红酒主题区域建议 红酒主题区域定位红酒体验形势优势为：增强项目品质，摆脱传统销售模式且增大红酒主题区单体商户体量 1.打破传统商业概念 创造新的生活方式，倡导体验就是生活。并将这理念渗透到红酒文化中去，将购物、休闲、餐饮成为一种生活的体验和文化感召。实现商业主题与商业的完美结合 2.打破常规的消费行为 现代情景主题的商业形式，情景主题卖的是感觉、心情、体验而不单纯是产品本身 红酒体验 式销售馆 四层：休闲娱乐 三层：商务餐饮 二层：酒类主题 一层：综合购物、购物中心、快餐、精品超市、 金融银行、甜品店、专卖店、会所