《物权法》出台给物业管理的影响.pptVIP

《物权法》出台后对物业管理的影响 二00七年十月 序言 《物权法》的颁布，历经 10余年酝酿，集思广益，八次审议，千锤百炼。毫无疑问，公众对物权法的期待甚至超过了对“私有财产入宪”的期待。三年前《宪法修正案》的通过波澜不惊，这三年来围绕《物权法（草案）》的热议却高潮迭起。 近几年，随着我国改革开放的深入发展，我们在身边不难发现，在城市，房主和物业公司为）》楼梯、车库等空间的所有权争吵不已；在农村，有农民为宅基地权属不明结下怨仇；全国法院受理的此类民事案件逐年上升……此次《物权法》的通过，针对现实生活中迫切需要规范的问题，统筹协调各种利益关系，被相关人士认为是为国计民生构建法制基础的最根本的法律，是践行“宪法”、弘扬“宪法”的里程碑，是社会主义市场经济法制体系的奠基石。 中国社科院学部委员、著名民法学家王家福称：“物权是保障人的基本生存和发展的人权，没有物权就没有人的最基本的体面的生活，就没有人权。”小到一张角票、一块手表，大到一栋楼房、一片林地，莫不有其归属。进一步而言，我们对自己享有的东西有什么权利，如何保护这种权利，他人对我们的东西负有什么义务以及违背义务又将承担什么责任，均是物权法的内容。王家福称，物权法是民之大幸、民之大福，是给国家造福，给人民造福。它将从民事基本法的层面确认中国经济体制改革的成果，并为人民富裕、社会财富的积累、国家的富强奠定坚实的法律基石，是化解社会矛盾，促进和谐社会建设的法律保障。 《物权法》的公布与实施，亦将是物业管理立法的又一重大进步，必将对物业管理行业的发展产生基础性、长期性、根本性的影响。作为上位法的《物权法》出台，势必对现行的《物业管理条例》及相关规章提出相应修改要求，直接影响到整个物业管理相关法律体系；物业管理基本概念需要重新梳理界定，市场观念、消费观念和政府行政观念会进一步嬗变； 物权法的反应， 业界：喜忧参半、“一致说”、“强化说”、“削弱说” 业主：给业主维权撑腰、没有解决实质性问题 专家：种下去的龙种，长出来的是跳蚤。 喜忧参半： 詹礼愿博士认为：“尽管《物权法》的重要性无论如何比喻都不过分，但是，就我们所关注的物业管理领域的热点问题或者没有回答，或者语焉不详。该法解决了是否必须聘请物业公司的问题，但是对小区会所、车库归属及业主委员会的法律地位等问题又留下了许多令人担忧的遗憾。可以说，物业管理的法律、法规、政策尚有很大的修改与完善空间。” “颠覆说” 《物权法》的出台，将彻底颠覆《物业管理条例》的立法基础，直接导致《物业管理条例》的废止或进行根本性的修订。 （开元国际物管助理总经理，王荷）认为《物权法》八十一条规定的业主有选择物业管理方式的权利，对物业管理颠覆最具颠覆性。原来物业管理条例只规定一种合法形式，就是由物业管理公司管理。如果这个时候让不明白物业管理的机构、个人自己来管理的话，会产生很大的冲突，甚至造成社会不稳定。 “加强说” 《物业管理条例》实施一年多来，其最大的问题不是具体条款的科学性问题，而是理论基础的缺失，《物权法》作为一部基本法，它的原则性的规定要多于可操作性的规范，其实施有赖于一系列配套的行政法规、司法解释的颁行，从这一意义上说，《物权法》将解决《物业管理条例》实行过程中的理论基础问题，《物业管理条例》将有助于《物权法》在实务中的适用，因此从总体意义上说，《物业管理条例》的法律地位将得到加强。 第一部分：什么是物权和《物权法》？ 1．物权在国家法权结构中的地位 一个国家的法权结构： 政权（夺取） 人权（天赋人权） 财产权－－债权（自由创设） 物权（法定创设）－－动产 不动产 2．物权的概念；《物权法》的概念、地位、作用、内核和原则。 （1）物权的概念：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 物：包括不动产和动产 不动产：指土地以及建筑物等土地附着物,动产：指不动产以外的物 所有权：是指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利 用益物权:是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权 担保物权：是为了确保债务履行而设立的物权，包括抵押权、质权和留置权；当债务人不履行债务时，债权人就担保财产依法享有优先受偿的权利 案例：李师傅会开车。他来到县城里租了套房子，把全家安顿下来，就去找工作。凑巧张老板有辆中巴，跑客运的手续齐全，原先承租的司机回家了，就答应租给李师傅。谈妥租金等后，张老板提出：我把车交给你，你要把车卖掉了、开跑我找不到了，怎么办？所