江苏江阴首创敔山湾项目竞标报告.pptVIP

推案策略——在把控住营销节奏两大原则之下，项目推盘节奏示意如下： 牡丹路 金桂路 北横河 银桂路 11# 10# 8# 7# 6# 1# 第一阶段（6.15-7.30）通过洋房产品奠定项目市场影响力。推售房源以8#、10#两栋洋房为主力，6#小高层为补充，货量总计172套，体量约2.7万方，预计去化率50%，实现销售额1亿元； 第二阶段（8.1-10.31）市场地位奠定之后，此阶段继续推售11#、7#以及高层部分1#。货量为洋房20套、小高层86套、高层240套，体量总计346套，面积约4.4万方，预计去化率60%-70%，实现销售额2.5亿元。 第三阶段（11.01-12.31）年底促销策略实施，针对余房进行全面促销，并根据市场行情决定是否推售新房源，此节点营销目标约1.5亿元。 43 价格策略 客户策略 推广策略 渠道策略 推案策略 首次开盘，1.5个月实现营销目标80套 至少需要积累150组认筹客户 约900组来访客户 中原客户导入400组 自然上门300组 活动、渠道带客200组 营销目标：开盘当天去化50套，持销期去化30套； 任务分解：按照80套的销售业绩，需至少实现认筹150组，来访900组。 44 一阶段（6.15-7.30）——作为项目入市首批房源，以洋房为主打产品，迅速建立市场影响力，依托中原已有客户资源，实现80套去化，预计销售业绩1亿元 中原客户导入：中原在江阴已经积累大量客户资源，根据我司对已有客户资源的分析，目前大约有600-800组左右的客户愿意置业敔山湾，可作为首批入市客户的最大保证； 自然上门：根据我司对江阴项目客户上门量的跟踪分析，自然上门量约200-300组/月； 活动、渠道带客：项目产品推介会、首次亮相会、开盘售罄热销报道、房交会、派单巡展等活动和渠道预计带来客户200组。 45 5月 7月 推售房源 营销目标 平媒投放 短信投放 活动营销 首创，引领江阴顶级洋房生活，扛鼎江阴 洋房8#、10#，小高层6#总计172套房源 余房去化30套，新房源蓄客 推广主题 6月15日开盘 三次大型活动、开盘前后各投放2个整版 首次亮相、售楼处公开、风水讲座以及开盘仪式等大型活动，奠定项目品牌知名度 短信投放300万条，定区域投放，并进行效果评估 电视广播 杂志 杂志信息投放，传播品牌信息及产品稀缺价值 开盘前后广播投放，立势期电视投放（江阴新闻综合频道） 网络投放 网络配合推广主题进行，产品说明会、领导现场直播、软文报道等相关内容 首次亮相 风水讲座 售楼处公开 6月 开盘去化50套 一阶段营销主题及通路组合 售罄缘于品质，升级之作当然备受瞩目 营销目标：此阶段为冲击攻坚阶段，组织2次开盘节点，实现去化业绩2.5亿元； 任务分解：按照250套的销售业绩，需至少实现来人1500-1800组。 46 二阶段（8.1-10.31）——项目市场地位奠定之后，组合推售洋房、小高层和高层房源，总货量约4.4万方，阶段去化目标3-3.5万方，预计销售业绩2.5亿元 冲刺攻坚阶段，实现250套去化业绩 至少需要积累500组认筹客户 约1600组来访客户 中原客户导入400组 自然上门750组 活动、渠道带客450组 中原客户导入：依托中原客户资源的持续积累，3个月时间，预计导入客户400组； 自然上门：按照自然上门量250组/月计算，此阶段自然上门客户量可达750组； 活动、渠道带客：此阶段渠道工作全部展开，派单巡展、圈层营销、社区广告效应等渠道效果显现，同时在节日节点举办清凉一夏、中秋活动、国庆活动、开学优惠等活动促销，预计带来客户450组。 47 8月 10月 推售房源 营销目标 平媒投放 短信投放 活动营销 优房、优景、优居，“江阴最高产品力三优项目”献礼江阴 11#、7#、1#总计346套房源 认筹200组 开盘去化100套 推广主题 9月15日开盘 开学送礼、教师节特惠、国庆献礼、房交会促销、两次开盘前后信息发布各1个整版 开学送礼、教师节特惠、国庆献礼、房交会促销以及小型暖场活动 短信投放200万条，每月三次频次投放 巡展派单 渠道拓展 教师资源团拜、企业联谊、村委会拜访、关联性营销密集推出 密集派单巡展持续40天 网络投放 网络配合推广主题进行 开学送礼优惠认筹 国庆献礼 教师节 9月 开盘去化100套 房交会促销 二阶段营销主题及通路组合 10月20日开盘 余房去化50套 营销目标：1.5个亿销售额需要150套左右的房源去化； 任务分解：按照150套的销售业绩，需实现来人1000组。 48 三阶段（11.1-12.31）——作为项目年关冲刺阶段，结合客户需求，余房促销全面展开，争取实现1.5个亿的销售业绩 余房全面促销阶段，营销目标150套房源 约1000组来访客户 中原客户导入300组 自然上门