2014年嘉兴写字楼调研报告.pptxVIP

杉恒地产集团嘉兴写字楼专题调研;;;整体运行;商办市场运行;办公市场存量;项目名称;办公企业分析;客户访谈（中原访谈）;业内访谈观点（市场营销中心3月7日访谈）;结论：;以商住功能的公寓类产品为主要发展方向 写字楼非不得已不做;;重点考察普陀区当前主力在售和经营较好的典型代表写字楼个案产品特征及其销售情况;越秀春天;2、产品设置;中瑞数码大厦;2、产品设置;3、运营情况;标准写字楼;置地广场;华盛广场;物业类型;华盛广场;华隆广场;物业类型;瑞安广场;浙联金座;2、产品配置;项目名称;办公主力户型100-300㎡，其中200㎡以内总价较低产品去化更快； 另外从已交付写字楼以中小规模企业为主，办公面积同样在200㎡以内。;项目名称;综合分析——LOFT与平层;首先向居住方向打造，商住概念模糊，避免向投资方向发展，因为区域无投资气氛； 然后必须配置的标准写字楼按标杆进行操作，配置全配、设置空中花园、预留好改造通道等，但要以不增加投资为前提； 利用好大润发超市、实验小学学区等资源，借鉴置地广场、逸林别墅经验，争取民用水电、通燃气、购房落户等优势； 整合利用政府招商政策，如争取税收减免等待遇； 概念包装需实际配置支撑，不宜空说； 增加产品卖点，创新、赠送、税收优惠政策、空中花园、学区、民用水电等，不管实际用不用，购买客户喜欢这些噱头； 极端来说，项目通过商业、酒店式公寓盈利，写字楼不赚钱，甚至亏一点，只要保证现金流就可以了。;总结典型项目案例，预计办公产品总体配置比重需达到30%以上水平； 主力户型控制在200㎡以内，控制总价； 户型分割尽可能向小突破，需求大面积的客户可以购买多套； 在不增加投资前提下，多增加卖点，如空中花园、赠送面积、设备配置、招商税收支持政策等产品亮点。 通过概念操作，打造办公标杆产品。;可通过产权酒店、商务配套、创新SOHO办公等方式进行变通处理； 需进行概念模糊处理，如“会所” “产权酒店” ”创意办公”“非经验办公”等； 公寓整体配置主力户型30-60㎡，总价30-40万，首付款控制在20万元以内（20万以上即可选择市中心住宅）； 向居??方向打造，以LOFT产品为主，部分配置平层（如办公变通做产权酒店等），并预留好改造通道； 整合利用好大润发、学区、政策支持等资源，并多增加产品卖点。;;四季观邸;产权面积380㎡（半层），改造后使用面积达到496㎡，套内面积达到428㎡，得房率达到112.6%;4.5米挑高LOFT，南北通透，半层挑高，空间开阔舒适；;4.5米挑高LOFT，采用中间挑空或半挑空，空间舒适，功能实用;紧凑房型;4.95米层高LOFT产品在嘉兴市场具备较大产品力，适宜居住功能； 组合运用阳台、露台、设备平台、走廊夹层、空中花园等赠送手法； 分为舒适型和紧凑型设置，即舒适型一房单身公馆方向，经济型两房、三房类住宅方向；;THE END;本地户籍： 1次性不限购，贷款可买2套 外地户籍： 1次性不限购，贷款需缴纳1年社保或1年完税证明