分时度假选择研究.pptVIP

* 典型的分时度假产品 一次性支付30000元，可以获得10年期间在XXXX集团指定度假酒店旺季5天，淡季7天的免费入住权，同时可以通过XX集团交换网络或II网络交换XX集团、国内、国外其它酒店免费入住，并可获得来自XX集团提供的度假咨询和机票免费预定服务。 点数制分时度假产品 购买XXXX集团度假会员卡，3——10万元每张，会员可以使用会员卡在XXXX集团所有消费项目刷卡消费，在XX集团区外酒店和旅游度假区刷卡消费，并享受5——8折优惠，会员同时可以利用XX集团交换网络或II网络享受网络内所有酒店旺季5天，淡季7天的免费入住。 谢 谢！ * * 分时度假和产权酒店概念及选择分析 起源 20世纪60年代的法国，度假风气兴盛，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况。法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村借此首先开创了分时销售的方式，将度假房地产按时段（一周）分别出售给了不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房地产的住宿和娱乐的权利，同时这种权利可以销售和转让，最早的分时度假概念由此产生。 在此基础上，酒店开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。 * 分时度假与产权酒店的本质 分时度假和产权酒店同一起源。 分时度假是一个典型的旅游产品。 产权酒店是分时度假的一个特殊形态。 * 房地产产品 酒店客房产品 分时度假产品（不出售产权） 产权酒店（出售产权） 图1 分时度假与产权酒店的本质 原始的基本概念 分时度假：将一处住宿设施（饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定时期内（一般为20年——40年）每年在这一住宿单位中住宿一周的权利。 产权酒店：将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。 * 反租 房地产开发经营企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报 。 业主反租的原因：1、投资，获得收益；2、房产使用频率少，避免房产闲置（度假房产） * 几种产品的典型描述 分时度假：10年期，每年10月1日——10月7日XX度假村50㎡住宿单元使用权，价格18800元，同时可以在RIC网络与世界其它同等级住宿单元交换，交换费用另计。 产权酒店：以10000元/㎡的价格购买xx酒店50㎡客房一套，产权70年，购买后前3年每年获得8%固定投资回报，之后每年根据盈利情况获得分成收入，同时拥有每年7天的免费入住权，可以在RIC网络与世界其它同等级住宿单元交换，交换费用另计。 反租：以10000元/㎡的价格购买xx房产一套，售后可以根据需要将房屋交给开发商，由开发商负责出租，每年根据出租情况获得相应的租金分成收入。 * 天伦分时度假5年期产品 天伦度假产品：1、五年期的全国全球指定酒店、度假村每年为期一周的住宿权；2、五年期的享受天伦度假公司的超值度假指定酒店、度假村定期一周的住宿权；3、丽江免费双飞三晚住宿，但在为期二年半内，时间由天伦公司确定；4、三亚三天两晚免费指定酒店住宿，截止到八月为止，有效期半年，不能在周五至周日使用 * 海南金茂产权式酒店 均价：4500元/平方米（2006年） 价格说明：一次性付款和按揭两种方式 酒店星级：四星级 户型：16个户型 产权：70年 回报：年固定净回报率6.5%；每年30天免费入住（可出让），并可以互换三亚、兴隆指定酒店免费入住 * 各种产品的异同 相同点：1、同属第二居所的范畴；2、使用频率低；3、大多数出现在度假区和旅游景点 不同点 分时度假 产权酒店 反租物业 产权 无 有 有 可交换性 可交换 可交换 不可交换 相对价格 低 高 高 性质 旅游产品 地产+旅游 地产 购买目的 不同的地方旅游 投资+旅游 居住+投资 运营模式 复杂 复杂 简单 发展情况 国外流行的旅游度假方式，交换体系成熟，市场成熟；国内刚起步，市场混乱，消费者不认可。 国外成熟的旅游酒店产品，有分时度假交换体系作为支撑，市场成熟；国内主要以反租模式发展，无交换体系。 现在较成