无锡项目_入市价格预测.ppt

本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 入市时机与开发周期建议 房价走势与动态房价预测 消费者区域置业倾向 涉外公寓案例研究 房价走势与入市房价预测 市场价格波动与经济仅仅遥远地相关，预测市场未来发展的努力，实质上是在试图把握全体投资社会的精确动向，任何方法的价格预测，都是以某种特定形式认识不可能认识的群体运动，这基本上是一项不可能的任务（因为人类认识的盲点限制），至少也是非常复杂和困难的。  本报告仅对本项目未来的价格做出大致发展方向的预测，具体入市价格应该由届时市场具体情况分析决定。 重点提示 研究方法：结合基本分析和技术分析 基本分析特别集中在与经济相关的指标，利用这些指标来推测价格可能达到什么水平 。 在房地产市场，为了确定某楼盘几个月或几年后的价格可能是什么水平，一些基本因素包括宏观经济发展水平、消费者支付能力、房地产供给和销售数据等等，常被纳入考虑之中。 这种方法的核心在于试图确定供给和需求的平衡点在哪里、将会怎样影响价格。 基本分析 技术分析 技术分析主要依靠数学的方法法则作判断，以数据、图表、数学指标、周期性事件等为出发点，技术分析的宗旨是遵守暨定准则和市场数据。 技术分析的优势是更具有客观性，同真实的数据（即价格）打交道，规避了对难以量化的基本因素发展动态进行计算。 技术分析的劣势是，把目标主体同外面世界中发生的事件隔离开来，忽略了这些事件对市场产生的影响。 未来房价走势判断 入市房价预测 基本分析 + 无锡市人均GDP快速增长，房地产市场属于平稳发展期 无锡市人均GDP 近年持续保持上升趋势，且上升幅度逐年增加； 无锡2003年人均GDP约5200美元，且增度达到15以上％，人均GDP支撑无锡房地产稳健强劲的发展势头； 总体来看，2003年无锡人均GDP长三角第三，表明其经济实力在长三角处于领先位置，消费能力相对较强。 指标1：人均GDP 无锡全市历年人均GDP发展状况 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 1999 2000 2001 2002 2003 0.00 0.05 0.10 0.15 0.20 0.25 人均GDP/美元 年增长率 基本分析 以上数据来源：无锡统计年鉴 无锡居民人均可支配收入稳步快速提升，消费能力较强 无锡城镇居民人均可支配收入长三角第五，与人均GDP排名基本匹配，进而证实无锡居民消费能力较强； 无锡市人均可支配收入逐年稳步、快速提高，2003年增长率16.6％，列长三角第一，2004年上半年同比增幅17.2％，居民未来消费能力前景乐观。 无锡全市历年人均可支配收入 上海 宁波 杭州 苏州 无锡 常州 南京 南通 人均可支配收入 （元） 14867 14277 12898 12361 11647 11307 10196 9598 较上年增速 12.2％ 101％ 9.5％ 16.4％ 16.6％ 13.8％ 11.3％ 11.1％ 指标2：人均可支配收入 基本分析 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 1999 2000 2001 2002 2003 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 城镇居民人均可支配收入 年增长率 以上数据来源：无锡统计年鉴 无锡居民住房支出比重偏低，人均住房面积不足 指标3：住房支出比重 指标4：人均住房面积 基本分析 生活水平 恩格尔系数（%） 住房支出比重（%） 温饱型 55～59 7.6 50～55 11.2 小康型 45～50 12.1 40～45 18.9 富裕型 40以下 22.5 我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。 住房支出比重应是和人民的生活水平协调发展的，人民生活水平可以通过恩格尔系数来衡量。 无锡市区2003年数据 恩格尔系数（％） 37.7 住房支出比重（％） 9.28 城镇居民人均住房面积（m2） 18.7 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 其他城市住宅消费支出比重 上海 深圳 广州 武汉 长沙　 11.4% 15% 13% 17% 16% 以上数据来源：无锡统计年鉴 无锡恩格尔系数较低，人民生活水平相对较高，但其住房支出比重无论是和国际标准比还是与国内其他城市相比，都处于偏低水平，住房支出比重与较低的恩格尔系数不协调说明房地产有较大发展空间。 发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，房地产市场仍有较大的发展空间。 无锡房价仍有一定上涨空间 无锡按照户均收入计算的房价收入比偏高，达到10：1 全市平均房价收入比偏高的重要原因是目前房地产市场的主流客户仍然是中高阶层家庭为主，以中高收入家庭