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我国房地产业存在的问题与对策研究 朱 岩 论文框架 0 引 言 我国房地产业现状与存在的问题 房地产市场的产品供需结构失衡 宏观调控效果差，房地产业存在较为的严重风险。 土地市场不够完善 我国房地产业发展的对策研究 加快推出物业税，扭转“土地财政”局面。 完善宏观调控，调整房地产供应结构。 加大政策执行力度，创新土地供应方式。 完善房地产金融市场体系，减轻银行风险。 1 2 引 言 房地产是房产和地产的合称，又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产业是指从事房地产投资、开发、经营管理和服务的行业。1998年房改以来，房地产业在我国社会经济发展中所占的的地位越来越重要。由于房地产业关联度高，带动性强，已成为我国国民经济的支柱产业之一。 因此，房地产业健康发展有利于改善人民的居住 条件，满足人民群众物质文化生活的需要；有利于优 化投资、消费、出口的宏观经济结构，扩大内需和拉 动投资增长，保持国民经济的持续快速健康发展；有 利于解决当前就业难题，发挥人力资源的优势；有利 于调整产业结构，带动建筑、建材、化工、电器、广 告公司等的发展；有利于实践科学发展观，构建和谐 社会，实现全面设小康社会和推进社会主义现代化建 设。 1 我国房地产业现状与存在的问题 1.1 房地产市场的产品供需结构失衡 我国房地产市场商品住房比例极大，而经济适 用住房和廉租住房等比例太小，住房保障体系不完 善，由此所导致的结构性矛盾已经成为阻碍房地产 业健康发展的主要原因。 1.2 宏观调控效果差，房地产业存在较为的严重风险。 我国房地产市场发育不良，房地产销售价格普遍 偏高，投机现象严重，房地产业泡沫化程度较高，存 在严重的风险。房地产市场秩序混乱，宏观调控效果 差，影响行业的健康发展和社会经济的可持续发展。 衡量房地产业发展是否健康可用房价收入比、房屋空 置率和房屋租售比。 所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例，通常认为， 房价收入比在3-6倍之间比较合理，我国许多地方房价普遍虚高，且涨幅过快，绝大多数地方 的比值远远超过了这一标准。深圳国土局公布的数据显示2008年商品房每平方米平均12908.77 元，而2009年12月每平方米均价到达了22304元，比上年同期上涨103％，环比11月份上涨 14．89％。北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据表明北京市的房价收入比已达 27:1左右。2009年12月7日，中国社科院在发布的2010年《经济蓝皮书》中指出，中国房价收入 比超合理承受范围，85%家庭无能力买房。 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，按照划分依据的类型不同，空置 率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。按照国际惯例，商品房空置率在5%-10% 间为合理区，空置率在10 % -20%之间为空置危险区，空置率在20%以上则意味着商品房严重 积压。而我国空置率普遍较高，2009年12月5日新华每日电讯中国调查显示，目前在北京、上 海、深圳三地，很多楼盘空置率达50%以上。 房屋租售比是指每月房屋租金与房屋的总售价之间的比率，是国际上用来判断某一区域房 产是否存在价值泡沫和具有投资价值的普遍标准，被称为衡量楼市健康与否的晴雨表。国际上 用来衡量房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200—1∶300，高于或低于它表明房产价格 偏离了真实价值。我国的许多地方的租售比相比有较大的偏离，超过了１∶300的国际警戒线。 中国指数研究院统计数据显示2009年1至10月，北京地区房屋租售比达到1:434，上海地区也高 达1:418，此外深圳、杭州均突破1:360。而美联物业租售比数据也显示11月份北京的楼市租售 比达到了1：546，上海为1：500，深圳为1：450。 另外，房地产开发资金来源结构单一，对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险。房地产商自有资金比重低、商业银行过度竞争、房地产信贷增长过快、住房贷款管理薄弱如假按揭贷款等问题存在。 我国房地产企业的资金主要来源为银行贷款、自筹资金、定金和预收款等，其中定金和预收款也间接地来自银行贷款，不少购房者除首付房款外，其余都来自银行，融资结构具有明显的依赖银行贷款特征。国家统计局发布的2009年全国房地产市场运行情况显示，来之银行的资金占了相当