深圳房地产市场研究年度报告.docVIP

深圳房地产市场研究年度报告 38（1）市场综述 39（2）供求关系分析 41（3）供应量分析 42（4）成交量分析 44（5）成交均价分析 452、住宅市场 45（1）市场概述 46（2）供求分析 47（3）供应分析 49（4）成交分析 51（5）价格分析 53（6）项目分析 56（7）新盘分析 60（8）市场存量分析 623、办公市场 62（1）市场综述 63（2）供求关系分析 65（3）市场供应量分析 66（4）市场成交量分析 68（5）成交价格分析 69（6）个案分析-鸿隆世纪广场 724、商业市场 72（1）市场概述 72（2）供求关系分析 73（3）市场供应量分析 75（4）市场成交量分析 77（5）成交价格分析 78（6）个案分析书香门第上河坊广场 79六、2011年房地产市场预测 791、政策预期 802、土地供需 803、市场走势 80（1）市场供求走势预测 83（2）房价走势预测 844、风险走势预测 84（1）产品类型风险预测 87（2）产品档次风险预测 89七、区域数据 891、2010年深圳各区供求情况 902、各区典型项目供求 序 言 2010年，农历虎年，深圳特区正式成立三十年。“三十功名尘与土，八千里路云和月”！从1980年至2010年，30年的风雨尘土，30年的楼影往事，一个特区的时代，正收藏着一个个灿烂的时光。 深圳楼市的三十年也是波澜壮阔的三十年，在这1953平方公里的土地上，深圳出现了“土地第一拍”、“中国第一家物管公司”、“中国第一家房地产公司”等等诸多第一，深圳也成为中国楼市的“样板房”和“风向标”。 2010年是深圳而立之年，楼市经过快速发展后面临着一级市场规模萎缩、二级市场供应不足、三级市场秩序混乱等问题。商品房也不再只是满足居住需求的产品，商品房市场充斥着刚性需求者、投机者、投资者等诸多利益主体。市场面临着房价涨速与居民收入涨速脱节、房价增幅与产品升级脱节等现象。 在国家的频繁调控中，深圳的楼市如同贝多芬的钢琴曲《命运》，成交量暴涨暴跌，然而宏观调控所希望的房价稳健并没有明显效果，房价一直保持着昂扬向前。深圳城市的综合竞争力和土地资源的制约以及供求的失衡注定了房价高企的基础。但是，房屋毕竟承载了许多人的幸福和梦想，国家也将对房地产业保持严厉的管控。 尽管深圳楼市行情如过山车一波三折，但从全年供求表现来看，2010年仍然是红火的一年；从宏观层面看，深圳市政府仍以比较市场化的态度来调控市场；从供应方来看，开发商不断加强自己的内功提升自己的营销水平；从需求方来看，消费者也越来越理性。 2011年，政府对房地产的宏观调控将继续。相信深圳楼市在经过了多轮风雨后，将会呈现出一个更务实、更理性的形象。 一、城市经济 1、城市宏观经济 （1）GDP 2010年，深圳经济发展形势良好，国内外经济形势逐步回暖的格局逐步显现，经济运行中积极因素不断增加。今年全市以转变发展方式为主线，开展深圳经济工作新局面。通过加快推进发展方式转变以及产业结构调整，努力提高发展质量和效益，深圳经济保持平稳增长，总体运行呈逐渐加快态势，基本摆脱了过去两年金融危机大环境给全市经济增长带来的负面影响。从全年走势来看，全市经济稳步回升，GDP呈逐季走高的态势，尽管今年四季度经济数据还未出台，1-3季度累计国内生产总值已高于去年同期11.8个百分点，年初设定的全年GDP增长超过11%的目标基本可以实现。保增长为了进一步巩固特区经济优势，增强经济发展后劲。初步核算，2010年1-3季度全市生产总值6722.03亿元，同比增长11.8%。第一至第三季度GDP累计增速分别为11.1%、11.6%和11.8%，呈逐季加快趋势。从三大产业看，第一产业增加值4.54亿元，同比下降15.4%；第二产业增加值3171.96亿元，同比增长14.3%；第三产业继续成为推动经济增长的最重要力量，实现增加值3545.53亿元，同比增长9.3%，其中交通运输、仓储和邮政业以及批发零售业发展良好，分别上涨26.3%和17.1%，而房地产业在今年年初拉动经济增长的效果有所下降，一季度下降19%，二季度下降17.6%，三季度累计同比下降15.6%。三次产业结构由上年底的0.1：46.7：53.2发展为0.1：47.2：52.7，第三次产业所占比重进一步提高0.5个百分点，产业结构继续得到优化。 图1-1 2001-2010年深圳GDP及其增长速度走势 数据来源：CRIC （2）工业增加值 2010年初，深圳发布《生物、新能源、互联网三大新兴产业振兴发展规划》，确立了新能