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预期对住宅价格波动的影响机理 任海英杨先鹏 【摘要】预期在房馀变化中英有不可忽视的诈用，基于存量与流量理论建立的预期对房价影响的定薰分析模型 研究表嘴，房地卢市场中的非理蠛预期是il起近庀书住宅价格持续上涨的主要朦霹之一。政府必矮透一步渤用金融政 策和箕他政策影响投资鬻、投机者对住宅市场的预期，引导住窀市场迈向正常的发展轨遗。 i关键蔼l旁地产事褥住房秀}骞较成拳住宅徐箍蓣豢 【中图分类鼍】F293．3【文献标识码】A【文章编号】1006-2025(2009)04-001卜-04 i撵考蔫俞】任海美，撼士，北寥工业大学经溽与謦理学院铡教授，童要研究方向为技拳经溽、擞产系统的运诈与管 理；杨允稿，北京工亚大学硕士研究生，主要研究方向为房地产授资(北京100124)。 一、霆麟的提出 霹见，预期对房份变化莛赘搴可估羹的捧用。 房地产市场经历了连续几年的火爆。终予由于政策医 住京需求分鸯投资需求和自往需求llll。遴过弓l入住房 素，开始陷人了观燎状态，如上海、jE京、深圳和广州簿大 所有权成本，分析了预期对房价的作用机制，并基于存 城露房蓬熬徐格逐渐有雾}嚣落。麸痨馀一轮一轮疯狂豹上 墓——澈量理论建立了预期怼痨价之闻影镌的定豢分耩 涨，到目前的房价下跌，这一现象背后的推动因素，一赢是 模型。同时．利辟l该模型解释了过高的房价预期所弓f起的 往房经济学研究领域盼一个核心问题【II。ShiUer对资产价格 露求者消费行为的变动，使褥现期市场中投资者和投机者 辩形成避撩捷盘一个一般健阕遂：除了经济基本露。帝场 增多，蠛期市壤静需求被放大，著基高痔徐使自往篙求者 参与者的心理行为是否是资产价格波动的一个主要解释 的购房成本大于租房成本．从而减少了白侠需求者的需求 嚣索唧这一阏题辱l发了学纛舞始撅索资产价格波动巾预 量，导致+r现期枣场中供给翔蓑求内在结构的失衡。笔者 期因素的影响。Wong以泰阑地产泡沫为背祭建立了一个 希望通过本文的研究，能够为政府合理的萼l导市场j烫期， 动态模型，展示了张经济过热、国际资本大量流人的情况 引导投资者进行理性投资、减小市场中的投机因素、防止 下。邈产亵鼹泰场浚度乐戏静预期瑷及久翻鬏期闻的麴互 房地产零场戆翳爨渡秀超戮参考穆鬻。 作用所产嫩的“羊群效应”谯房价膨胀过程中的作用机制 ：、理论分析与模擞的建立 Pl。MikkoEinio等对芬兰首都赫尔辛簇都市区的研究表明。 卜0理论分析 翔栗预期公寓市场幂会繁来损失。酃么清费者现期赡买公 在骈究瑗察辩住宅徐格翡彩噙孛，萑房经济学常常把 寓用于投资的目的更强阿。在研究预期对参与者行为的影 住房所有权成本作为影响居民对健房需求的本质变量I’210 瞧是否弓l蕊现货市场鹄价格波动方藤，Jim 从资本成本的焦度考虑，壤民在遴蟹购房决策时，会综食 Clayton等人实 证研究表明：在房谶产市场t并没有形成较为明显和稳定 考虑未来房价增长带来的收益、拥有房屋期间所带柬的租 的理性预期格局嘲涧；Cuder等人也认为增大市场中投机者念收入、按揭贷歙所要支付的成本以及首付款的机会成 鹣笼镄。将使收益膨列方差增大，嚣接宅枣场价格熬浚凄 本。获纛褥裂其糖富往房的年资零残本。鄂往房掰露投残 蚀增强。这也间接地说明了非理性预期将导致房地产市场 本，其表达式为： ．． 的不健康发展rq。嚣内很多义章也从不同的角度证实．预期 u=(r+ld+tJ—g—E{‘笋} f1) 燕房徐繇黢酶主要攘动力嘲。在兵薅的模型梅遵方瑟。震志 式f1)孛，珏鸯鲢买单德徐格往鬓的年资本成本，r隽接 刚等构造了一个房地产市场的局部均衡模型，该模型谯理 揭利率．r，为首付款的机会成本，通常用无风险利率(如政府 论上秀行为人预期、锻行信贷以及政府政策谯房地产债牾 发行的麓库券的剩率)来衡曩，k为糖邈产税税率，R为全年 泡沫形成巾的重要作用提供了一个简骧、统一的分析糨粱 住房的襁