天津海滨旅游度假区总体策划.docVIP

天津京津海岸项目 一期“蓝海金滩”项目策划书 目 录 分析篇 3 第一章 旅游发展宏观环境分析 4 一、京津冀区域发展分析 4 二、滨海新区基础环境分析 4 三、滨海新区政策环境分析 6 四、滨海新区各板块之间功能及发展状况分析 6 五、滨海新区发展路径分析 10 六、工业发展路径分析 12 七、港口发展路径分析 14 八、天津港及滨海新区发展路径研究 21 九、临港产业与临港产业区发展分析 23 十、滨海新区临港产业区发展方向及与本项目相关的结论 26 第二章 旅游开发条件分析 27 一、交通区位条件分析 27 二、经济条件分析 28 三、资源条件分析与开发评价 28 四、与本项目相关的结论 32 第三章 市场研究 32 一、宏观旅游市场趋势分析 32 二、区域旅游市场分析 35 三、天津旅游市场需求专项分析 38 四、专项旅游市场分析 53 五、与本项目相关的结论 62 六、项目旅游市场分析与定位 63 七、项目旅游市场预测 63 京津海岸概念规划篇 65 第四章 京津海岸大区域空间发展趋势及定位 65 一、空间发展定位 65 二、空间布局及功能分区 67 三、项目地块与大区域空间的关系 68 项目地块策划篇 69 第五章 项目地块发展战略与定位 69 一、SWOT分析及开发策略 69 二、总体定位 70 三、主题定位 71 四、功能定位 71 五、发展目标定位 72 六、项目特色卖点 72 第六章 项目地块开发方案比选 74 方案一：“旅游休闲＋生态人居”功能 74 方案二：“旅游休闲＋商务办公”功能 76 方案三：“旅游休闲＋商业贸易”功能 78 第七章 重点项目策划 81 一、蓝海金滩 81 二、海洋温泉公园 85 三、蓝海温泉水上度假村 91 四、海洋休闲游乐MALL 102 五、滨海之珠国际温泉会都酒店 105 六、中国港口博物馆 109 七、滨海商务园（BBP） 112 第八章 道路与游憩方式设计 116 一、游线结构设计 116 二、整体游憩方式设计 117 第九章 景观概念策划 119 一、整体景观意境 119 二、绿化景观总体概念 121 三、水体景观总体概念 122 四、建筑景观总体概念 123 运营篇 126 第十章 开发运作思路 126 一、开发建设分期 126 二、整体运营模式 126 三、项目盈利方式组合结构 127 第十一章 商业模式 130 一、盈利模式设计 130 二、品牌战略 130 三、商业模式整合 130 第十二章 营销策略 131 一、营销思路总述 131 二、营销渠道与战略 131 三、阶段性营销要点 131 第十三章 建设投资方案与初步财务分析 131 分析篇 第一章 旅游发展宏观环境分析 一、京津冀区域发展分析 继上世纪80年代的珠三角、90年代的长三角之后，近年来环渤海地区被认为是中国经济的又一增长极。而包括京、津两市和河北8个地市在内的京津冀都市圈，位于环渤海地区的心脏地带，被称为“第三增长极”的核心引擎，新世纪以来一直保持持续快速的增长。北京和天津是京津冀经济圈的双核心，北京作为首都、政治、文化中心，而天津更多的扮演区域经济中心的角色。十一五计划中定位为“国家港口城市”、“北方经济中心”和“生态城市”的天津，在京津冀地区乃至全国经济发展中将承担更重要的角色。天津滨海新区作为改革试验区，在区内发挥着深圳之于珠三角、浦东之于长三角的示范作用。 京津冀滨海发展带逐渐成为区域内发展战略重点，同时沿海各市的合作，特别是环渤海地区的各市的联合将得到极大的提升。拥有东疆保税港区的滨海新区将成为区内港口群（天津港、黄骅港、曹妃甸、京唐港、秦皇岛）的领头羊。 二、滨海新区基础环境分析 （一）经济分析 1994至2005年，新区生产总值由112.4亿元增加到1623.3亿元，增长13.4倍，年均递增20.6%。财政收入由23.6亿元增加到317亿元，增长12.4倍，年均递增24.2%。累计完成固定资产投资3357亿元。增加就业岗位20万个。世界500强企业有0多家在新区投资。新区已成为外商投资回报率最高的地区之一。2005年，城镇居民人均可支配收入14700元，农民人均纯收入8200元 2005年 2006年 2007年 生产总值（亿元） 1623.26 1960.49 2364.08 比上年增长（%） 19.8 20.2 20.5 占全市比重（%） 43.90 45.2 47.1 （二）人口分析 人口增长迅速，城市化水平极高。2005年常住人口140万人。城镇人口165万人，城市化水平达到90%对高层次人才和专业技术人员的需求加大滨海新区52万外来人口与2005年相比，外来人中从事专业技术人员和在企事业单位中的办事员所占