商品房销售法律知识讲座.pptVIP

商品房买卖相关法律知识 提 纲 一、商品房的概念 二、商品房的销售 三、商品房的广告 四、商品房的代理销售 五、商品房买卖合同 六、法律纠纷及风险规避 商品房的基本特征 一、商品房的法律界定 商品房指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 商品房买卖是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋进行销售并转移房屋所有权予买受人，买受人支付价款的买卖行为。 商品房买卖是一种特殊商品的买卖，买卖标的，手续，后果，持续时间与一般生活商品有显著区别 哪些房屋属于商品房？ 商品房的分类 按房屋出售时的状态区分： 现房，是指房地产开发企业将竣工验收合格、具有商品产权证的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 期房，是指房地产开发企业取得商品预售许可证，将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 其它分类：用途、规划、设计、登记情况等等 商品房来龙去脉 开发创意——项目论证——资金组织方案——公司成立——土地取得——立项规划——设计选择——总分包招投标——建设——预/销售/租——按揭、融资——验收、交房——装修——物业管理——办证——使用——二手房交易 商品房销售的条件 商品房销售应当具备的证照文书 土地部门颁发的 《建设用地规划许可证》 城市规划管理部门颁发的 《建设工程规划许可证》 城市规划管理部门颁发的 《建设工程开工许可证》 建设管理部门颁发的 《国有土地使用权证》 房屋土地管理局颁发 《商品房预售许可证》 建设用地许可 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 建设工程规划 《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 施工许可 《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。 土地证 《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 销售许可 商品房销售流程 签订《认购书》→签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》→与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》（即通常所说的办理银行按揭）→《商品房买卖合同》签订之日起30日内到房屋管理局登记 交付→办理大产权证（初始登记）→办理产权过户，领房产证→办理抵押权登记→买受人还清按揭贷款，注销抵押登记 商品房预售 一、 预售商品房应当具备的条件 根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，预售商品房应当符合以下条件： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 4、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 转预售 很多购房者买房是为了投资，在商品房预售后，预购人将其预购的未竣工的预售商品房再行转让的行为，也就是俗称的“炒楼花”。 商品房的转预售行为，我国《城市房地产管理法》第四十六条规定，商品房转预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定，这就是说，《城市房地产管理法》对商品房转预售行为没有作出明确规定。但有的地区规定不能够转预售，有的开发商也对预售合同签订后的更名有相应的限制。