青县项目考察报告.pptVIP

一、城市背景 （二）、交通情况 （三）、经济状况 城市背景分析 二、政策背景 政策背景分析 一、地块描述 二、地块周边情况 三、项目SWOT分析 四、地块周边项目分析 一、项目模拟 二、经济测算表 三、经济测算表分析 5、土地基本费用 出让基本价为80万元/亩，加上政府规定土地变现补偿金30万元/亩，以及土地交易金，共计成本125万/亩。 4、地块属性 土地属于工业用地， 地块系基本净地，未经抵押，原权属单位为沧州大地化工有限公司，实际股东为3人，名义股东8人土地权证6本，其中一本权证为109亩 （该地块），土地股东较多，由于一定的复杂性，这可能是该地块存在的最大疑难问题。 项目地向西边方向为青县老城区，有李家镇小学、县特教中心、气 象局、华联商厦、青县火车站等设施。 项目东边为23平方米公里的工业区（经济开发区），临近占地3000亩 的河北小洋人生物乳业有限公司生产基地（已圈地但未开始建设）及中国 最大的石油装备企业华北石油管理局第一机械厂（已经投入生产）。 项目地南边和北边为小型工业厂房。 项目周边主要交通干线有：东环路、新华东路、储运大街以及京沪铁路。 1、地块周边配套 2、地块周边主要自然资源 地块周边主要资源为二支渠水资源，但河流未进行改造，水质较差， 河流两侧环境较差，但可以进行改造开发，成为项目的可利用资源。 优 势 1、地块在环城线以内，距离老 城区较近； 2、地块临新华东路，通达性高； 3、地块西面及北面临河； 劣 势 1、处于工业区边缘，存在隐性污染； 2、原用地为化工厂，存在一定的土 质污染及心理影响因素； 3、铁路线把老城区及县城东片区划 分开，几乎看不到商气和人气的延伸； 机 会 1、城市最近几年处于高速发展 阶段，发展机会大； 2、项目周围，由于银都国际、 和兴花园及家和花园的建设， 形成了小范围的居住氛围； 3、大地化工的另外130亩的开 发建设将提升该地块的影响力； 威 胁 1、工业区的大规模建设，可能给该地块 带来较大的环境污染； 2、青县居住区主要集中于县城中心区域 及新行政中心区域，该地块不属于住 宅区主要集中范围； 3、房地产调控政策可能变得更加严厉； 4、城区旧城改造持续放量； 1、银泰·国际· 尚府 开发商：天津银泰投资集团有限公司 投资商：香港银泰国际投资有限公司 位置：新华东路（大地化工地块斜对面） 建筑类型：18楼小高层 占地面积： 总建筑面积： 户型档次：89-176 ㎡ 主力户型：114-138 ㎡ 开盘时间：未看盘工程，正在蓄水 价格：预计开盘均价3500元/㎡ 装修情况：初装修（不详） 交房时间：未知 工程进度：10层以上 银泰国际尚都 2、合心家园 开发商：合心房地产开发有限公司 位置：新华东路与李镇新村路交叉口 建筑类型：多层、小高层 占地面积： 总建筑面积：165000 ㎡ 户型档次：99-164 ㎡ 主力户型：118-146㎡ 开盘时间：3500元/ ㎡ 装修情况：毛胚房 交房时间：2011年底 合心家园 PART3 项目经济测算 1、基本经济技术指标设定 占地面积：109亩； 容积率：2.8 总建筑面积：203568㎡（地面以上） 其中：住宅建筑面积为198268 ㎡，商业建筑面积为3300 ㎡ 地下建筑面 积约为15000 ㎡（此项以当地政府对小区车位、人防的要求而定） 2、项目基本设想 项目为17层全小高层建筑，临新华东路一侧一层和二层为街铺（临街面长 约220米），其余部分为住宅。由于特定的地块及位置条件，本项目商业体量 不宜过大。 3、项目基本定位为中高档住宅小区，分二期进行开发； 4、价格设定 商业均价为6000元/ ㎡，地下车位均价为2500元/㎡，方案一住宅均价为 3200元/ ㎡，方案二住宅均价3500元/ ㎡，方案三住宅均价3800元/ ㎡ ； 42.7 0.00 编制费 　 128.0 6元/平米 图审费 　 96.0 3000×建面×0.15% 招投标费 　 204.7 0.8%×建安 工程监理费 　 59.7 2000×建面×0.14% 质检费 　 53.3 2.5元/平米（可退） 散装水泥专项资金 　 533.2 25元/平米 建筑设计费 　 50.9 7元/平米 地质勘察费 　 1375.7 　 前期费用 3 13625.0 125万/亩 土地取得费用 2