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农村集体土地使用权流转实务研究 上海总所 林 隐 曹 珊 【论文摘要】 通过系统梳理和分析我国当前农村集体土地使用权流转的法律现状可以发现， 大量的相关规定散见于《物权法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》以及国务院 规定、国务院部门规定以及地方性规定之中，并且非常简单和原则，存在很多禁止 热 性或限制性的规定。这些特点不利于农村集体土地使用权流转制度的统一和完善， 并在一定程度上导致了农村集体土地使用权流转工作的不规范和无序。因此，在当 点 专 前的实务中需要特别注意两个问题：1）规避相关法律中的禁止性或限制性规定，以 题 保障流转工作的合法性，避免因流转不合法而导致流转行为无效；2）签订完备有效 的书面流转合同，规范流转过程。 【关键 词】 土地流转 农村集体土地 承包经营权 建设用地使用权 宅基地 18 / 19 使用权 自20 世纪 70 年代末以来，通过推行农村土地承包经营制，农村集体土地使用 权逐渐与所有权分离，并形成一种相对稳定的财产权。随着我国土地使用制度改革 的不断深入，国有土地产权（所有权和使用权）制度已经日益完善，但集体土地尤 其是农村集体土地仍然存在产权不清、承包权不稳定、流转不规范等问题。在《物 权法》通过之前，有关农村集体土地使用权流转的规定见于《土地管理法》和《农 村土地承包法》，但这两部法律在性质上属于行政管理方面的法律，其内容大多是土 地行政管理的规定，其中有关农村集体土地使用权流转的规定非常简单和原则。虽 然2007 年通过的《物权法》中确立了土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权， 但其中有关农村集体土地使用权流转的规定仍然非常简单和原则。现行法律和行政 法规在规定农村集体土地使用权流转时，呈现出以下两个特点：1、有关农村集体土 地使用权流转的规定非常简单和原则，对一些内容并未作出明确规定，而且规定分 散；2、与国有土地使用权流转相比，现行法律和行政法规中对农村集体土地使用权 流转作了较多的限制性或禁止性规定。本文在分析和研究我国现行法律和行政法规 中有关农村集体土地使用权流转的规定的基础上，研究和探讨我国农村集体土地使 用权的流转实务并提出意见和建议。 一、农村集体土地使用权流转概述 根据《现代汉语词典》中的解释，“流转”一词有以下3 个含义：①流动转移， 不固定在一个地方；②指商品或资金在流通过程中的周转；③书指诗文等流畅而 圆浑。作为一个法律中的用语，有关法律和行政法规并未直接给出“流转”的含义。 《农业法》和《农村土地承包法》在使用“流转”一词时，均将“流转”与“土地 承包经营权”并用，即是指“土地承包经营权的流转”，《农村土地承包法》第二章 第五节就专门规定了“土地承包经营权的流转”。《物权法》中也将“流转”一词与 土地承包经营权并用，《物权法》第一百二十八条和第一百三十三条中的“流转”均 是指“土地承包经营权的流转”。即上述法律中所使用的“流转”一词专用于“土地 承包经营权”，专指“土地承包经营权的流转”。国务院于2004 年10 月21 日发布的 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28 号）第二条第（十） 款中明确提出：“