2007年九江钻石名苑项目营销策划案.pdfVIP

第一篇 市 场 篇 第一章 宏观市场分析 一、地理概况： 九江位于江西省北部，长江中下游交接处南岸，地处赣、鄂、皖 四省交界处，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，现在是赣北政 治、经济、文化、旅游、交通中心，得天独厚的自然条件和优越的经 济地理位置，在振兴江西经济建设中，具有特别重要的战略地位，为 发现经济奠定了基础。 二、地理位置： 九江地理坐标为东经 113°57 ‘—116°53 ‘，北纬28°47 ‘— 30°06 ‘，全境东西27 公里，南北宽140 公里，总面积18.823 平方 公里，占江西省总面积的11.3%九江地处中亚热带向北亚热带的过渡 区，气候温和，四季分明，年平均气温 16—17℃。雨量充沛，年降 雨量1300—1600 毫米，40—50%的降水量集中在第二季度。年均日照 百分率为38—47%，年均湿度达70—80%，区域分布明显，垂直差异 较大。 三、交 通： 九江地处黄金水道中下游，是大京九铁路与万里长江唯一交点城 市。水陆交通十分便利，一个集水陆空于一体的立体交通枢纽城市已 经形成，九江已成为长江经济带和京九经济带交叉辐射的重点城市。 四、人 口： 98 年来，九江市人口总数为49.66 万，其中浔阳区26.55，庐山 区23.11 万，人口密度为710 人/平方公里。 五、九江市社会经济现状 九江是著名的旅游胜地，其自然景观庐山、龙宫洞、石钟山、吴 城候鸟与人文景观东林寺、能仁寺、真如寺、烟水亭、浔阳楼交相辉 映。98 年金融风暴的严重影响和长江特大洪水的猛烈侵袭，九江旅 游业受重大影响。全市共接待海外旅游者 8,565 人次，旅游收入 2,017.9 万元人民币，接待国内旅游者272.1 万人次，旅游收入14.57 亿元人民币，分别比历史最好水平的 1997 年下降 67.8%、69.6% 和 15.2 %。为持续发展九江旅游业，98 年起先后修建了五老峰旅游度 假村、秀峰索道、太乙村、落星墩等景点，开发了不少旅游新景点，注重度 假和会展设施的建设与完善，为使庐山尽快成为国际旅游度假中心和国际会 议展览中心创造条件，为九江旅游业持续发展提供了强有力的后劲。 六、人民生活、物价： 98 年市区居民人均可支配收入为 3973 万元，人均消费支出 3170.54 元。食品支出占消费性支出的53.2%；家庭设备用品及服务 支出小幅上升；通讯消费增幅最大；住房消费随之提高，由97 年的 人均 388.76 元增长到 98 年的 405.04 元。人均居住面积也由 9.82 平方米上升到10.98 平方米。2000 年在1999 年集资房淡出市场后， 居民用于购买商品房，改善居住条件的消费明显上升，据保守统计住 房消费将达到人均440 元左右。 第二章 九江房地产市场分析 一、九江房地产市场基本情况 （一）九江房地产市场发展现状及特征 十五时期，国家将房地产业作为国民经济的增长点，相关产业政 策陆续出台。2000 年全国商品房销售火爆，全面出现增长势头，初 步概算全国商品房销售总额可达1800 亿元人民币，比1999 年增长了 40%左右，江西省同比增长率高于全国平均水平，据粗略统计可达60% 左右，九江同比增长率与全省平均水平基本持平。 相比南昌房地产市场，九江房地产起步慢，开发规模小，开发经 营范围小，开发意识薄弱，但经过近三年的市场培育，取得了可喜突 破，具体体现在三个方面： 1、住宅开发势成主流，小区开发日渐唤醒 随着九江整体投资环境改善，相关优惠政策出台，房地产投资 加大，1999 年九江房地产开发新开工面积 24.78 万平方米，住宅开 发占绝对比例，商业服务用房较少，2000 年开发面积较99 年同比增 长了 14.37%,达到28 万平方米。据统计，2000 年九江商品房住宅投 资占整体投资比例的85%以上，2001 年住宅开发力度持续加大，据报 批资料粗略统计有近20 万平方米的新工程即将上马。一些空置已久 的项目在取得银行信贷后，通过重新定位加以包装，将陆续进入市场， 参与竞争。 浔阳路、十里大道、长虹大道等城市主干道，住宅建设日益高涨。 市场竞争也由过去低层次，同类地段同质楼盘的价格竞争，上升到物 业综合素质的竞争。从单栋临街商住楼发展到稍有规模的住宅小区。 发展商开始注重小区环境，例如