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万科专业化战略分析 第3章相关的背景介绍 3．1万科的情况概述 3．1．1万科的简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开 发企业，其98％主营业务收入主要来源于房地产开发，市场占有率居首位。万科 1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。经过多年 努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势，成为中国房地产业的领跑者。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。上市16年来，万科主营 业务收入复合增长率为28．3％，净利润复合增长率为34．1％，是上市后持续盈 利增长年限最长的中国企业。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企 业；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治 理、最佳投资者关系等奖项。 2006年业务复盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的28 个城市。迄今为止，万科共为九万多户中国家庭提供了住宅。2006年公司完成 新开工面积500．6万平方米，竣工面积327．5万平方米，实现销售收入212．3亿 元，净利润21．5亿元。至2006末，公司总资产485．1亿元，净资产148．8亿 元。 3．1．2万科的发展历程 (1)创始阶段(1984-1988年) 万科成立于1984年，以“现代科教仪器展销中心的名称注册，国营性质， 经营办公设备、视频器材的进口销售业务，成为深圳市最大的进口销售商。1988 年，政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司，成为中 国大陆第一批上市公司。11月，以最高竞标价2000万元购得第一块土地，进入 房地产行业。 这一时期的万科处于混沌期，根本没有什么战略可言，什么赚钱就做什么。 但股份制的改造，解除了万科行政上和财务上的制约，为企业引进了国际先进的 现代企业制度，为未来万科的发展打下了至关重要的基础。 (2)多元化经营阶段(1989—1992年) 股份制改造完成之后，万科选择了多元化和跨地域的扩张之路。万科向连锁 零售、电影制片及激光影碟等新的领域投资；房地产业务开始向上海、厦门、青 岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础；成立万佳公司， 开始涉足零售行业。1991年底，万科的业务包括进出口、零售、房地产、投资、 影视、广告、饮料、印刷、机加工、电气工程及其他等13大类，初步形成了商 贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构，确定了多种功能的“综合商社 的发展模式。 (3)专业化经营阶段(1993-1999年) 1993年1月，万科放弃了以综合商社为目标的发展模式，确立了城市居民 住宅为公司的核心业务。万科通过退出与房地产无关的产业，从多品种经营转向 住宅产品集中，投资区域由分散专向集中，转让早期投资股权，集中资金用于房 地产发展等方式实现向房地产开发专业化的转变(张立田，2007)。 万科以国外先进的规划设计理念，完善的住宅配套，优质的物业管理服务和 和谐的社区氛围，成功打造了“万科城市花园”和“万科四季花城”系列品牌， 产品受到市场广泛欢迎和赞同。 同年，万科发行B股，筹集资金4．5亿港币；更名为“万科企业股份有限公 司，英文名为“CHINA VANKE CO．，LTD。1997年实施配股计划，共募集 资金3．83亿元人民币，用于深圳房地产项目开发及土地储备，配股资金的到位 为集团重点投资深圳房地产市场的经营决策提供了有力的资金支持。 (4)持续发展和扩张阶段(2000年开始) 2001年，万科顺利完成万佳股权的转让，正式退出零售行业，集团专业化 战略调整全面完成，成为真正意义上单一业务的房地产集团。出于对国家宏观政策、土地政策和房地产市场形势的判断，万科加快房地产 住宅业务扩张，通过资本市场大举融资，积极在主要投资城市，进行土地储备。 2000年，万科进行增资配股，配股资金6．25亿元，陆续投资于深圳、上海及北 京的住宅项目。2002年，万科成功发行34．9亿可转换公司债券，投资于集团各 地住宅项目，有力支持了公司的规模扩张。万科从中国银行、中国农业银行、中 国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104．5亿元授信额度。 截止2006年底，万科已进入全国28个城市进行住宅开发，并确定了以以深 圳为中心的珠江三角洲、以上海为中心的长江三角洲和以沈阳为中心的环渤海湾 区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。 3．2我国房地产业的概述 3．2．1我国房地产业的发展历程 改革开放前，我国不存在房地产业，房地产的流通和消费是采用计划分配的 方式来进行的，不存在房地产商品的市场交易行为。1978年，我国实行改革开 发，作为市场经济的一部分，我国的房地产市场经历了一个快速的发展过程，这 个过程可以分成三个阶段(牛凤瑞、李景国、尚教蔚，2